Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Método del Coste.
El Método del coste permite calcular el coste de reemplazamiento - reposición, bruto o neto, de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio.
Para calcular el valor de repercusión del suelo cuando el tipo de edificio es Aislado o Adosado y estamos calculando el valor unitario, introduciremos el valor de mercado del terreno y el programa calcula el valor en ptas/m2 y la repercusión en ptas/m2 , siempre y cuando hayamos introducido la superficie de la parcela en la ventana de "Identificación" y "Superficies". En el caso de inmuebles en rehabilitación, el valor de mercado del terreno se sustituirá por el valor de mercado previo al inicio de las obras de la edificación a rehabilitar.
Con el botón Ver, podemos hacer una captación masiva de costes del suelo. Al pulsarlo se abre la siguiente pantalla.
Al entrar en esta pantalla aparecen relacionadas todas las unidades que compones la tasación. Podemos efectuar un filtro por el uso o por los distintos niveles que componen la tasación utilizando las listas desplegables correspondientes y eligiendo el filtro deseado. Una vez establecidos los criterios de filtro, pulsaremos el botón Aplicar Filtro.
Si el Estado del uso es "Terminado" en el Método del Coste tendremos activo el CRN (Coste de Reposición Neto)
El Total del Suelo = Repercusión del suelo + Gastos necesarios.
El Coste de Reposición Bruto (CRB) = Total suelo + Coste construcción + Gastos necesarios + Elementos recuperables.
El Coste de Reposición Neto (CRN) = Coste de reposición bruto - Depreciaciones.
Podemos introducir el valor del suelo manualmente marcando la correspondiente casilla de verificación. Se habilita el campo €/m² en el que indicaremos el valor.
Para la Repercusión se habilita el botón "+" que al pulsarlo despliega esta ventana en la que introduciremos el % de repercusión para cada unidad.
Si no marcamos la casilla Valor suelo, para aplicar la repercusión podemos elegir entre las opciones disponibles en la lista del desplegable existente para este campo y que son las siguientes:
El botón de comando situado junto a la palabra Repercusión muestra M para manual, Re para residual Estático, Rd para Residual Dinámico, RA para Residual Estático Abreviado, etc.
Pulsando es botón despliega la pantalla del método indicado.
Para introducir los Gastos necesarios del suelo, elegiremos del desplegable correspondiente, alguna de las opciones disponibles. En este caso son las siguientes: Manual, % de la repercusión, Desglosado o Incluido.
Introduciremos a continuación el % correspondiente si vamos a considerar incremento por el IPC.
Si el Estado del uso está en "Construcción", en el Método del Coste tendremos activo el CRB Final y CRB Actual (Coste de Reposición Bruto Final y Coste de Reposición Bruto Actual).
CRB FINAL
Total suelo = Repercusión del suelo + Gastos necesarios + IPC * T
Total de la construcción = Coste construcción + Gastos necesarios + IPC * T
CRB Final = Total suelo + Coste de construcción.
Los valores se introducen de la misma forma que para el CRN.
CRB ACTUAL
Total suelo = Urbanización + Repercusión del suelo + Gastos necesarios
Total de la construcción = % de la Obra ejecutada + Gastos necesarios
CRB Actual = Suelo + Construcción
La forma de cálculo es la siguiente:
La fuente es: EME DOS (CONSTRUC, COAATG, BOLETIN DE LA CONSTRUCCIÓN, ETC)
“El cálculo del coste de la construcción automático se calculará, en función de Zona a la que pertenece el municipio (5 zonas diferentes. Cada zona tiene un módulo base del coste de construcción, en superficie privativa y superficie CCC), tipología (A nivel de unidad, o a nivel de Edificio completo) y la calidad de la construcción.”
Ejemplo 1:
MADRID -> Zona “A” Tipología: Piso -> Vivienda Plurifamiliar Calidad de construcción: Muy Buena Coste de construcción = 655 * 1 * *1 * 1,2 = 786€/m2
Ejemplo 2:
MEJORADA DEL CAMPO -> Zona “C” Tipología: Local Comercial Calidad de construcción: Muy Mala Coste de construcción = 655 * 0,4 * 0,9 * 0,70 = 165€/m2
Personalización de los módulos básicos:
Desde la sociedad se podrá definir la preferencia relativa al módulo básico de la construcción en CCC y Privativa.
El programa calculará una corrección del módulo básico según la zona del municipio, decrementando el módulo un 5% en cada tramo de zona.
En la tasación, en la pantalla de valoración, método de coste, coste de construcción automático, en función de: Zona del municipio, Tipología, Calidad de la construccción y tipo de superficie empleada en el método del coste, el programa obtendrá el módulo de la construcción calculado de forma automática.