Calculo de coeficiente hipotecario kh automático MÉTODO KH AUTOMÁTICO SEGÚN TABLAS Nuevo método de cálculo de la Kh (Coeficiente hipotecario): “kh Automática según tablas”.
PANTALLA DE CÁLCULO DEL KH AUTOMÁTICO SEGÚN TABLAS
El botón “+” a la derecha de la Kh, despliega una pantalla con los cálculos realizados para el cálculo automático del Kh según tablas.
El cálculo se basa en el producto de distintos coeficientes obtenidos en base a tablas o respuestas tabuladas. En la pantalla de cálculo además de los coeficientes se verán (si existen) las ultimas Kh aplicadas para elementos residenciales en el mismo código postal.
El rango de valores de la K hipotecaria será (Definible por la sociedad): o Mínimo 0,95. Valores entre 1 y 0,95 dará una Kh de 1 o Máximo 0,85. Valores < 0,85 dará una Kh de 0,85.
Una K distinta a 1 generará advertencias automáticas.
Según esta visión general los coeficientes a aplicar son:
1. Variación de la población. Se calcula en base a tablas, la correspondencia entre variaciones y coeficientes a aplicar y es una tabla a mantener dentro de PREFERENCIAS DE LA SOCIEDAD.
2. Oferta zonal. Debe coincidir con la respuesta dada en la parte de mercado, apartado de RELACION ENTRE OFERTA Y DEMANDA. Cada respuesta está tabulada según coeficientes y mantenido como PREFERENCIAS DE LA SOCIEDAD.
a. Relación oferta-demanda.- Es un dato que el tasador introduce.
• Oferta muy superior a demanda • Oferta superior a demanda • Oferta equilibrada a demanda • Oferta inferior a demanda • Oferta muy inferior a demanda
3. Desviación tipología sobre la media. Ver opciones y su traducción a coeficientes. Cada respuesta debe estar tabulada según coeficientes y mantenido como PREFERENCIAS DE LA SOCIEDAD.
4. 1ª / 2ª Residencia. Debe coincidir con la respuesta dada en la pantalla de identificación. La respuesta se traduce a coeficientes y es mantenido como PREFERENCIAS DE LA SOCIEDAD.
5. Evolución de mercado. Se calcula en base da los datos de ATASA obtenidos de los 4 trimestres anteriores. La correspondencia entre variaciones y coeficientes a aplicar y es una tabla a mantener dentro de PREFERENCIAS DE LA SOCIEDAD.
En la misma pantalla saldrán (si existen) los siguientes datos relativos a los tres últimos expedientes dónde se ha aplicado Kh en el mismo código postal.
MANTENIMIENTO DE LAS TABLAS
En el TASA Central, utilidades, sólo delegación, Coeficiente Kh Automático, se encuentran las tablas a mantener por la sociedad.
Estas tablas pueden ser enviadas a los técnicos empleando la opción de “Envío de parámetros y estadísticas”
EJEMPLOS
MANTENIMIENTO DE COEFICIENTES SEGÚN LA VARIACIÓN DE LA POBLACIÓN
El programa tomará los intervalos de variación de la población según los dos últimos censos disponibles en la propia aplicación, y calculará un porcentaje de variación. Con esa variación se accede a esta tabla y se calcula el coeficiente debido a la variación de la población: “Kh población COEFKHPOB”.
Nota: Emplea la tabla interna del programa llamada CENSO. El mantenimiento de esta tabla es realizado por Informática Borsan.
MANTENIMIENTO DE COEFICIENTES POR OFERTA ZONAL
El programa tomará la respuesta introducida por el tasador en la pantalla de Mercado, para el campo Relación entre la oferta y la demanda. Según la respuesta se accede a esta tabla y se calcula el coficiente debido a la relación entre la oferta y la demanda: “Kh Oferta Zonal COEFKHOFE”.
MANTENIMIENTO DE COEFICIENTES POR DESVIACIÓN TIPOLÓGICA SOBRE LA MEDIA
El programa tomará la respuesta introducida por el tasador en la pantalla de Mercado, para el campo Desviación Tipológica sobre la media. Según la respuesta se accede a esta tabla y se calcula el coficiente debido a la desviación tipológica sobre la media. “Kh Desviación Tipológica COEFKHTIP”.
MANTENIMIENTO DE COEFICIENTES POR 2ª RESIDENCIA
En preferencias de la sociedad, Coeficientes de Kh, se puede definir el valor del coeficiente de corrección debido a 2ª residencia. “Kh 1ª / 2ª Residencia COEFKHPRI”.
MANTENIMIENTO DE COEFICIENTES POR EVOLUCIÓN DE MERCADO
El programa, segú provincia y municipio, accederá a la tabla de valores unitarios de Mercado trimestrales, y calculará la variación porcentual de estos valores entre el el trimestre actual (El último disponible) y el mismo trimestre el año anterior. Tomará la variación y se accede a esta tabla y se obtiene el coeficiente debido a la evolución del mercado. “Kh Mercado COEFKHMER”.
Nota: Emplea la tabla interna del programa llamada EVOLMERCA, y contiene los datos publicados por ATASA a nivel de provincia y municipio.
Formato de la tabla EVOLMERCA
COMENTARIOS SOBRE LA PANTALLA DE MERCADO
Los campos de “Relación entre oferta y Demanda”, así como “Desviación tipológica sobre la media”, informan al usuario de valores respondidos para otras tasaciones en estos campos, dentro del mismo código postal, por si hubiera disparidad de lo respondido en unas tasaciones y otras dentro de la misma zona.