Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Pulse aquí
El método Residual Dinámico podrá ser empleado en:
- Terrenos.
- Partes o Edificios. Para el cálculo de la repercusión del suelo en el método de cálculo del Valor de Reemplazamiento.
- Partes y Edificios. Valoración de una unidad (Resto de parcela, por ejemplo) para determinar un valor de una unidad directamente por un método residual. Empleado normalmente en valoraciones de parcela con edificabilidades no consumidas, Inmuebles en ruina cuya mejor valoración es la demolición o reconstrucción de una promoción diferente, etc.
La redacción de la presente ayuda se basará en una tasación ficticia de un terreno edificable. En la promoción se construirá Vivienda Libre y Protegida de Protección Oficial y de Precio Tasado. Locales. Trasteros y Garajes.
Por ejemplo, la pantalla de Identificación podría tener el siguiente aspecto:
La ventana del terreno, con un único “Suelo Valor” a valorar, el “Terreno”.
En cualquiera de las opciones la pantalla que el programa despliega es la siguiente, y el cálculo es prácticamente similar en todos los casos, con muy ligeras diferencias.
La ventana de valoración requiere marcar el método Residual Dinámico y rellenar las edificabilidades de cada una de las tipologías:
El acceso a la pantalla del método residual dinámico, podría tener un aspecto como el que sigue:
Por defecto el programa creará tantos grupos de ingresos como tipologías se hayan definido en la ventana de Identificación.
Para esta tasación en particular se han creado grupos adicionales: RPiso VPO y RPiso VPT para poder determinar precios unitarios de mercado diferentes.
Se pueden crear nuevos grupos, vincular unidades entre los grupos, ordenar, etc., con el menú contextual (Botón derecho del ratón sobre el árbol de grupos).
· Promoción inmobiliaria más probable
Campo libre de texto para describir la promoción.
· Observaciones
Campo libre para describir la aplicación del método residual.
· Financiación Ajena. Permite determinar si existe o no financiación ajena. En caso afirmativo se describe la misma en el campo Observaciones Financiación. Esta financiación influirá en el cálculo del tipo de Actualización.
· Importes: Constantes o Nominales. La opción más común es manejar importes constantes. En el caso de manejar importes constantes, la Tasa Libre de Riesgo se deflactará con el IPC para el cálculo del tipo de actualización, y los flujos de caja serán introducidos en valores constantes. En el caso de manejar importes nominales, los flujos de caja tendrán en cuenta serán nominales y la Tasa Libre de Riesgo no se deflactará.
· Flujos de Caja. Hasta calificación de Solar, los ingresos se obtendrían del Valor del Solar por Residual Estático (actualmente no procede su uso) o hasta fin de promoción
· Periodicidad: Determina la periodicidad de los flujos de caja, pudiendo seleccionar: Mensual, Trimestral, Semestral, Anual
· GRUPOS DE INGRESOS
Por defecto el programa tomará como grupos los Usos de las unidades creadas en la tasación. Se pueden crear nuevos grupos de ingresos, o dar de baja y agrupar grupos existentes. Estos grupos de ingresos permitirán agrupar las unidades de un mismo valor de mercado.
o 1ª/2ª Residencia: En el caso de los usos de tipología residencial, hay que describir la 1ª o 2ª residencia, con el objetivo de que el programa proponga el beneficio del promotor adecuado a cada tipología.
o Método de introducción de las superficies:
§ Manual: La introducción se realizará de forma manual.
§ Automático: En el caso de un edificio, cargará todas las superficies de las unidades vinculadas a este grupo de ingresos.
§ Edificabilidad: útil, Construida Privativa y Construida con partes comunes. Cada columna cargará los datos correspondientes.
En el ejemplo, el programa toma automáticamente las edificabilidades construidas, pero se introducen de forma manual las superficies útiles, para valorar las viviendas protegidas, con un módulo oficial de tasación, relativo a una superficie útil.
o Superficie adoptada: Útil, Privativa, Construida con Partes comunes. Según sea la superficie adoptada, el programa empleará esta para el cálculo de los ingresos del grupo.
§ Total de ingresos del grupo = Sumatorio (Superficie Seleccionada x Valor de mercado)
Nota: Superficie Adoptada: Si la sociedad de tasación permite el empleo de la superficie construida privativa en el método del coste, entonces estará habilitado el selector de superficie empleada, Construida Privativa o Construida con partes comunes. Esta se empleará para los cálculos de “Gastos” (En el paso de valor unitario a valor total), y en el cálculo del valor de repercusión.
o El valor de mercado unitario debe estar expresado en la misma superficie que la seleccionada en el método. El valor de mercado podrá ser introducido por la homogeneización a nuevo de comparables, o bien de forma manual (Según el módulo de VPO, o justificando el valor en observaciones).
§ Manual.
§ Por testigos. Se deben introducir testigos de la tipología del grupo de ingresos, con una homogeneización a nuevo, pues estamos pensando en la promoción inmobiliaria más probable que se podría construir.
§ Automático (Valores de la tasación). En el caso de valorar un edificio o parte, la tasación puede ya tener unos testigos introducidos para el método de comparación. El programa tomaría el valor total de todas las unidades del grupo (Cada unidad puede tener una homogeneización diferente debido al Ke), y se divide por la superficie adoptada para el grupo de ingresos, teniendo un valor medio de todas las unidades.
NOTA: Normalmente esta superficie será la CCC, pero en casos como valoración de unidades en protección (Será útil, pues el módulo unitario de mercado también será en útil). Existen sociedades de tasación que emplean la superficie construida privativa en la valoración del método del coste, y por tanto también se puede emplear en esta pantalla la valoración en privativa.
Los ingresos totales se verán calculados y reflejados en el apartado de Asignaciones totales de ingresos y gastos.
§ Prima de riesgo y tipo de actualización: Por defecto el programa toma, según la tipología, y en algunos casos a nivel de municipio, el valor para la prima mínima aplicada propuesta por la sociedad. Este valor es definido por la sociedad en el TASA Delegación, y pueden ser enviados a través del fichero de parámetros, a los técnicos. Este valor propuesto, puede ser modificado por el tasador al alza, según la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución así como el volumen de la inversión necesaria.
§ Peso/Repercusión: Según el valor de mercado de cada grupo sobre el valor total de ingresos el programa calcula un peso del grupo, que puede ser modificado (Balanceado) por cada técnico. El valor total del método residual, será repartido según este peso, y según la Superficie Total Adoptada (Construida o Privativa, según el selector), para obtener un valor unitario de repercusión de cada una de las unidades que pertenecen al grupo de ingresos. Este valor podrá emplearse en el caso de valoración de Edificios, para el cálculo de la repercusión del suelo en el Método del Coste.
· TIPO DE ACTUALIZACIÓN
o Se calculará una prima ponderada según la prima de cada grupo de ingresos y proporcional a la superficie, según disposición adicional sexta de la ECO “En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos”
o Por otro lado se toma la Tasa Libre de Riesgo deflactada con el IPC, si se valora en moneda constante, para obtener una Tasa Libre constante, pues los flujos de caja se actualizarán en valores constantes.
o La prima ponderada se incrementa con la Tasa Libre Constante.
o Si se ha marcado el check de financiación ajena, el tipo de actualización se deberá aumentar en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
Nota: El programa permite definir dos periodos de duración de la promoción, un periodo hasta calificación de solar y otro hasta Fin de la promoción. Se podrían emplear dos tipos de actualización diferentes para cada periodo, si bien no es muy frecuente que las sociedades lo empleen, tomando, en general, un tipo de actualización
· COSTES Y GASTOS
El programa ofrece un conjunto típico de costes y gastos de una promoción, si bien el tasador puede optar por eliminar o añadir nuevos conceptos. Alguna sociedad tiene diferentes grupos: Normal y Detallado.
· CONCEPTO: Descripción del coste/gasto.
· TIPO: Define si se trata de un coste, gasto u otros.
· RELATIVO A:
o Un grupo de ingresos concreto. En este caso se empleará la superficie adoptada del grupo de ingresos para los cálculos unitario/global
o Global: En este caso se empleará la superficie adoptada TOTAL para los cálculos unitario/global
· METODO: Cada concepto de gastos puede ser introducido de forma:
o Manual:
o Automático: A partir de datos de la tasación (Sólo en algunos conceptos)
o Porcentaje del total de los costes de construcción
o Porcentaje del total de ventas
· VALORES FINALES
La parte final de la pantalla representa:
Ingresos Actualizados: Sumatorio de todos los flujos de caja actualizados de cada grupos de gastos.
Gastos actualizados: Sumatorio de todos los conceptos de Costes y Gastos actualizados.
VAN TOTAL: Ingresos Actualizados – Gastos Actualizados
Este VAN TOTAL podría ser el resultado de la valoración de un ámbito completo (Por ejemplo un PAU ENTERO), y así obtener un valor total DE TODO EL ÁMBITO, pero realmente de todo eso el tasador quiere sólo una parte, lo correspondiente al terreno que está valorando. En este caso el tasador introduciría la Superficie Total del ámbito, y el programa toma la superficie del Terreno introducida en la pantalla del Terreno.
VAN: Con el VAN TOTAL y la relación entre superficie total y superficie del terreno a valorar, por porcentaje, el programa toma el valor del terreno valorado: VAN.
VALOR POR RESIDUAL ESTÁTICO
A modo de AYUDA al tasador, sin ninguna relevancia en los cálculos, el programa realiza un cálculo del valor de tasación por un Residual Estático, de los valores de ingresos y gastos totales sin actualizar, es decir, suponiendo todos los ingresos y gastos en el mismo momento.
Valor Estático = Ingresos – Gastos – Beneficio del promotor
El porcentaje de beneficio del promotor lo calcula el programa automáticamente a partir de los beneficios mínimos de cada tipología.
Nota: El valor calculado por el estático y el dinámico podrían diferir, y mucho, dependiendo del reparto de los flujos de caja en el tiempo.
Cada uno de los conceptos de ingresos y gastos será introducido, de forma manual, por el tasador, en cada periodo de flujo de caja. Estos periodos serán mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, según la definición realizada en el campo periodicidad.
Estos flujos de caja serán actualizados con el Tipo de actualización calculado previamente, a la fecha de inicio de la explotación. El sumatorio de los flujos de caja actualizados darán el valor total actualizado de cada ingreso o gasto.
La fórmula empleada para el cálculo del valor actualizado (En valores constantes) es:
Valor actual = Sumatorio (Ingreso_Neto_Periodo / (1 + TipoActualizacion / 100) ^ Periodos)
Dónde periodos es el valor calculado en años, con la diferencia de días entre la fecha del periodo en cuestión (Siempre día 1 del mes) y la fecha de inicio de los cálculos
Periodos = (FechaPeriodo - FechaInicio + 1) / 365)
Siendo la fecha de inicio, este campo de la pantalla.
El programa dispone de una utilidad para, a partir de la definición de parámetros de la promoción (Definición de hitos, Gastos financieros, Determinación de costes y gastos, Definición de los periodos de venta), realizar una generación automática de los flujos de caja de ingresos, gastos, costes y otros.
Los flujos de caja generados tendrán que ser revisados por el tasador, y podrán ser modificados de forma manual a posteriori. Esta herramienta pretende ser sólo una ayuda al tasador.
Sin entrar en una descripción exhaustiva del procedimiento, la primera pantalla permitirá definir los hitos de la promoción, así como el establecimiento de los periodos en los que se producen.
Según esta información el programa introducirá conceptos de ingresos, costes, gastos, y los imputará según reglas programadas en uno o varios periodos, siguiendo procesos de cálculos complejos.
HITOS
GASTOS FINANCIEROS
COSTES Y GASTOS
La distribución de pagos es importante, junto los periodos de venta, para determinar los flujos de caja de los ingresos según la distribución definida.
PERIODOS DE VENTA
El programa permite distribuir los ingresos debidos a las ventas entre el periodo inicial y final con 3 funciones, Media, Lineal Ascendente/Descendente, Campana de Gauss.
Entendemos que la que más se aproxima a una situación real es una campana de Gauss, aunque la situación actual del mercado podría ser más una campana degenerada hacia el final de las ventas. En cualquier caso estos periodos y pesos calculados son una mera propuesta, que el tasador podrá variar manualmente:
Por ejemplo:
En la pantalla del método residual dinámico se habrán introducido una serie de conceptos, en función de la definición de las pantallas de parámetros:
Cada uno de estos conceptos tiene una regla de cálculo automático de sus flujos descrita en la pantalla de ayuda del programa.
En la pantalla de flujos de caja se puede comprobar la automatización realizada por el programa.