MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
Referencia a la normativa de
valoración de un inmueble o edificio: Pulse
aquí
El método Residual Dinámico
podrá ser empleado en:
-
Terrenos.
-
Partes o Edificios. Para el
cálculo de la repercusión del suelo en el método de cálculo del Valor de
Reemplazamiento.
-
Partes y Edificios. Valoración
de una unidad (Resto de parcela, por ejemplo) para determinar un valor de una
unidad directamente por un método residual. Empleado normalmente en
valoraciones de parcela con edificabilidades no consumidas, Inmuebles en ruina
cuya mejor valoración es la demolición o reconstrucción de una promoción
diferente, etc.
La redacción de la presente
ayuda se basará en una tasación ficticia de un terreno edificable. En la
promoción se construirá Vivienda Libre y Protegida de Protección Oficial y de
Precio Tasado. Locales. Trasteros y Garajes.
Por ejemplo, la pantalla de
Identificación podría tener el siguiente aspecto:
La ventana del terreno, con
un único “Suelo Valor” a valorar, el “Terreno”.
En cualquiera de las opciones
la pantalla que el programa despliega es la siguiente, y el cálculo es
prácticamente similar en todos los casos, con muy ligeras diferencias.
La ventana de valoración
requiere marcar el método Residual Dinámico y rellenar las edificabilidades de
cada una de las tipologías:
El acceso a la pantalla del
método residual dinámico, podría tener un aspecto como el que sigue:
Por defecto el programa
creará tantos grupos de ingresos como tipologías se hayan definido en la
ventana de Identificación.
Para esta tasación en
particular se han creado grupos adicionales: RPiso VPO y RPiso VPT para poder
determinar precios unitarios de mercado diferentes.
Se pueden crear nuevos
grupos, vincular unidades entre los grupos, ordenar, etc., con el menú
contextual (Botón derecho del ratón sobre el árbol de grupos).
·
Promoción inmobiliaria más
probable
Campo libre de texto para
describir la promoción.
·
Observaciones
Campo libre para describir la
aplicación del método residual.
·
Financiación Ajena. Permite
determinar si existe o no financiación ajena. En caso afirmativo se describe la
misma en el campo Observaciones
Financiación. Esta financiación influirá en el cálculo del tipo de
Actualización.
·
Importes: Constantes o
Nominales. La opción más común es manejar importes constantes. En el caso de
manejar importes constantes, la
Tasa Libre de Riesgo se deflactará con el IPC para el cálculo
del tipo de actualización, y los flujos de caja serán introducidos en valores
constantes. En el caso de manejar importes nominales, los flujos de caja
tendrán en cuenta serán nominales y la Tasa Libre de Riesgo no se deflactará.
·
Flujos de Caja. Hasta
calificación de Solar, los ingresos se obtendrían del Valor del Solar por
Residual Estático (actualmente no procede su uso) o hasta fin de promoción
·
Periodicidad: Determina la
periodicidad de los flujos de caja, pudiendo seleccionar: Mensual, Trimestral,
Semestral, Anual
·
GRUPOS DE INGRESOS
Por defecto el programa
tomará como grupos los Usos de las unidades creadas en la tasación. Se pueden
crear nuevos grupos de ingresos, o dar de baja y agrupar grupos existentes.
Estos grupos de ingresos permitirán agrupar las unidades de un mismo valor de
mercado.
o
1ª/2ª Residencia: En el caso de
los usos de tipología residencial, hay que describir la 1ª o 2ª residencia, con
el objetivo de que el programa proponga el beneficio del promotor adecuado a
cada tipología.
o
Método de introducción de las
superficies:
§
Manual: La introducción se
realizará de forma manual.
§
Automático: En el caso de un
edificio, cargará todas las superficies de las unidades vinculadas a este grupo
de ingresos.
§
Edificabilidad: útil,
Construida Privativa y Construida con partes comunes. Cada columna cargará los
datos correspondientes.
En el ejemplo, el programa
toma automáticamente las edificabilidades construidas, pero se introducen de
forma manual las superficies útiles, para valorar las viviendas protegidas, con
un módulo oficial de tasación, relativo a una superficie útil.
o
Superficie adoptada: Útil,
Privativa, Construida con Partes comunes. Según sea la superficie adoptada, el
programa empleará esta para el cálculo de los ingresos del grupo.
§
Total de ingresos del grupo =
Sumatorio (Superficie Seleccionada x Valor de mercado)
Nota: Superficie Adoptada: Si
la sociedad de tasación permite el empleo de la superficie construida privativa
en el método del coste, entonces estará habilitado el selector de superficie
empleada, Construida Privativa o Construida con partes comunes. Esta se
empleará para los cálculos de “Gastos” (En el paso de valor unitario a valor
total), y en el cálculo del valor de repercusión.
o
El valor de mercado unitario
debe estar expresado en la misma superficie que la seleccionada en el método.
El valor de mercado podrá ser introducido por la homogeneización a nuevo de
comparables, o bien de forma manual (Según el módulo de VPO, o justificando el
valor en observaciones).
§
Manual.
§
Por testigos. Se deben
introducir testigos de la tipología del grupo de ingresos, con una
homogeneización a nuevo, pues estamos pensando en la promoción inmobiliaria más
probable que se podría construir.
§
Automático (Valores de la
tasación). En el caso de valorar un edificio o parte, la tasación puede ya
tener unos testigos introducidos para el método de comparación. El programa
tomaría el valor total de todas las unidades del grupo (Cada unidad puede tener
una homogeneización diferente debido al Ke), y se divide por la superficie
adoptada para el grupo de ingresos, teniendo un valor medio de todas las
unidades.
NOTA: Normalmente esta
superficie será la CCC, pero en casos como valoración de unidades en protección
(Será útil, pues el módulo unitario de mercado también será en útil). Existen
sociedades de tasación que emplean la superficie construida privativa en la
valoración del método del coste, y por tanto también se puede emplear en esta
pantalla la valoración en privativa.
Los ingresos totales se verán
calculados y reflejados en el apartado de Asignaciones totales de ingresos y
gastos.
§
Prima de riesgo y tipo de
actualización: Por defecto el programa toma, según la tipología, y en algunos
casos a nivel de municipio, el valor para la prima mínima aplicada propuesta
por la sociedad. Este
valor es definido por la sociedad en el TASA Delegación, y pueden ser enviados
a través del fichero de parámetros, a los técnicos. Este valor propuesto, puede
ser modificado por el tasador al alza, según la evaluación del riesgo de la promoción
teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación,
liquidez, plazo de ejecución así como el volumen de la inversión necesaria.
§
Peso/Repercusión: Según el
valor de mercado de cada grupo sobre el valor total de ingresos el programa
calcula un peso del grupo, que puede ser modificado (Balanceado) por cada
técnico. El valor total del método residual, será repartido según este peso, y
según la Superficie Total Adoptada (Construida o Privativa, según el selector),
para obtener un valor unitario de repercusión de cada una de las unidades que
pertenecen al grupo de ingresos. Este valor podrá emplearse en el caso de
valoración de Edificios, para el cálculo de la repercusión del suelo en el Método
del Coste.
·
TIPO DE ACTUALIZACIÓN
o
Se calculará una prima
ponderada según la prima de cada grupo de ingresos y proporcional a la
superficie, según disposición adicional sexta de la ECO “En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo
mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas
anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos”
o
Por otro lado se toma la Tasa
Libre de Riesgo deflactada con el IPC, si se valora en moneda constante, para
obtener una Tasa Libre constante, pues los flujos de caja se actualizarán en
valores constantes.
o
La prima ponderada se
incrementa con la Tasa Libre Constante.
o
Si se ha marcado el check de
financiación ajena, el tipo de actualización se deberá aumentar en función del porcentaje de
dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los
tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
Nota: El programa permite definir dos periodos de
duración de la promoción, un periodo hasta calificación de solar y otro hasta
Fin de la promoción. Se podrían emplear dos tipos de actualización diferentes
para cada periodo, si bien no es muy frecuente que las sociedades lo empleen,
tomando, en general, un tipo de actualización
·
COSTES Y GASTOS
El
programa ofrece un conjunto típico de costes y gastos de una promoción, si bien
el tasador puede optar por eliminar o añadir nuevos conceptos. Alguna sociedad
tiene diferentes grupos: Normal y Detallado.
·
CONCEPTO: Descripción del
coste/gasto.
·
TIPO: Define si se trata de un
coste, gasto u otros.
·
RELATIVO A:
o
Un grupo de ingresos concreto.
En este caso se empleará la superficie adoptada del grupo de ingresos para los
cálculos unitario/global
o
Global: En este caso se
empleará la superficie adoptada TOTAL para los cálculos unitario/global
·
METODO: Cada concepto de gastos
puede ser introducido de forma:
o
Manual:
o
Automático: A partir de datos
de la tasación (Sólo en algunos conceptos)
o
Porcentaje del total de los
costes de construcción
o
Porcentaje del total de ventas
·
VALORES FINALES
La parte final de la pantalla
representa:
Ingresos Actualizados:
Sumatorio de todos los flujos de caja actualizados de cada grupos de gastos.
Gastos actualizados:
Sumatorio de todos los conceptos de Costes y Gastos actualizados.
VAN TOTAL: Ingresos
Actualizados – Gastos Actualizados
Este VAN TOTAL podría ser el
resultado de la valoración de un ámbito completo (Por ejemplo un PAU
ENTERO), y así obtener un valor total DE
TODO EL ÁMBITO, pero realmente de todo eso el tasador quiere sólo una parte, lo
correspondiente al terreno que está valorando. En este caso el tasador
introduciría la Superficie Total del
ámbito, y el programa toma la superficie del Terreno introducida en la pantalla
del Terreno.
VAN: Con el VAN TOTAL y la
relación entre superficie total y superficie del terreno a valorar, por
porcentaje, el programa toma el valor del terreno valorado: VAN.
VALOR POR RESIDUAL ESTÁTICO
A modo de AYUDA al tasador, sin ninguna relevancia en los
cálculos, el programa realiza un cálculo del valor de tasación por un Residual
Estático, de los valores de ingresos y gastos totales sin actualizar, es decir,
suponiendo todos los ingresos y gastos en el mismo momento.
Valor Estático = Ingresos –
Gastos – Beneficio del promotor
El porcentaje de beneficio
del promotor lo calcula el programa automáticamente a partir de los beneficios
mínimos de cada tipología.
Nota: El valor calculado por el estático y el dinámico podrían
diferir, y mucho, dependiendo del reparto de los flujos de caja en el tiempo.
FLUJOS DE CAJA
Cada uno de los conceptos de ingresos y gastos será introducido, de
forma manual, por el tasador, en cada periodo de flujo de caja. Estos periodos
serán mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, según la definición
realizada en el campo periodicidad.
Estos flujos de caja serán
actualizados con el Tipo de actualización calculado previamente, a la fecha de
inicio de la explotación. El sumatorio de los flujos de caja actualizados darán
el valor total actualizado de cada ingreso o gasto.
La fórmula empleada para el cálculo
del valor actualizado (En valores constantes) es:
Valor actual = Sumatorio (Ingreso_Neto_Periodo / (1 + TipoActualizacion / 100) ^ Periodos)
Dónde periodos es el valor calculado en años, con la
diferencia de días entre la fecha del periodo en cuestión (Siempre día 1 del
mes) y la fecha de inicio de los cálculos
Periodos
= (FechaPeriodo - FechaInicio + 1) / 365)
Siendo
la fecha de inicio, este campo de la pantalla.
FLUJOS DE CAJA AUTOMÁTICOS
El programa
dispone de una utilidad para, a partir de la definición de parámetros de la
promoción (Definición de hitos, Gastos financieros, Determinación de costes y
gastos, Definición de los periodos de venta), realizar una generación
automática de los flujos de caja de ingresos, gastos, costes y otros.
Los flujos
de caja generados tendrán que ser revisados por el tasador, y podrán ser
modificados de forma manual a posteriori. Esta herramienta pretende ser sólo
una ayuda al tasador.
Sin entrar
en una descripción exhaustiva del procedimiento, la primera pantalla permitirá
definir los hitos de la promoción, así como el establecimiento de los periodos
en los que se producen.
Según esta
información el programa introducirá conceptos de ingresos, costes, gastos, y
los imputará según reglas programadas en uno o varios periodos, siguiendo
procesos de cálculos complejos.
HITOS
GASTOS FINANCIEROS
COSTES Y
GASTOS
La
distribución de pagos es importante, junto los periodos de venta, para
determinar los flujos de caja de los ingresos según la distribución definida.
PERIODOS DE
VENTA
El programa
permite distribuir los ingresos debidos a las ventas entre el periodo inicial y
final con 3 funciones, Media, Lineal Ascendente/Descendente, Campana de Gauss.
Entendemos
que la que más se aproxima a una situación real es una campana de Gauss, aunque
la situación actual del mercado podría ser más una campana degenerada hacia el
final de las ventas. En cualquier caso estos periodos y pesos calculados son
una mera propuesta, que el tasador podrá variar manualmente:
Por
ejemplo:
En la
pantalla del método residual dinámico se habrán introducido una serie de
conceptos, en función de la definición de las pantallas de parámetros:
Cada uno de
estos conceptos tiene una regla de cálculo automático de sus flujos descrita en
la pantalla de ayuda del programa.
En la
pantalla de flujos de caja se puede comprobar la automatización realizada por
el programa.
