FINCAS RUSTICAS VERSION 2
FINCAS RUSTICAS VERSION 2.0
En el
programa TASA la realización de tasaciones de Fincas Rústicas ha sido mejorada
en que hemos llamado versión 2.0.
Básicamente implica:
1. Cambio en la definición
de UNIDADES y USOS
2. Nueva pantalla de
“Agrupación de Fincas”, en la que se pueden determinar las fincas actuales
(Suelos registrales) y también la posibilidad de segregar y/o agrupar fincas en
unas fincas resultantes, que serán finalmente las valoradas.
3. Incorporación del a
pantalla de Edificios, para describir las posibles edificaciones de la Finca.
4. División del a pantalla
Clima y Orografía en dos:
a.
Edafología
b.
Regadío: Nueva pantalla
5. División de la pantalla
Tenencia y Ocupación en dos:
a.
Situación urbanística.
Nueva pantalla
b.
Tenencia y ocupación.
(La misma que antes sin situación urbanística)
6.
Mercado: Nueva
pantalla. Suma campos nuevos a los existentes hasta la versión actual.
7. Valoración. Método de
actualización de las rentas esperadas.
a.
Introducción de datos
por €/Ha/año
b.
Flujos de caja
semiautomacos.
c.
Introducción de las
inversiones / amortizados en formato tabla
ESTRUCTURA DE LA TASACIÓN: ALTA DE USOS Y NIVELES
En el
alta de usos y unidades, se han establecido y simplificado la lista de tipos de
uso:
1.
Agrícola
a.
Uso Agrícola
2.
Edificaciones: Los
mismos que en partes.
a.
Residencial
b.
Comercial
c.
Industrial
d.
Dotacional
e.
Terciario
f.
Otros
3.
Instalaciones y Mejoras
a.
Por Superficie
b.
Por Partida Alzada
4.
Uso Explotación
agropecuaria y agroindustrial
a.
Uso Ganadero
b.
Uso Agroindustrial
En la
siguientes figuras se puede apreciar las tipologías posibles para cada uno de
los diferentes USOS.
Datos
para el ejemplo
(complejo) de la
tasación descrita sobre este manual:
Tasación
de 3 Fincas registrales, cuyo mejor aprovechamiento corresponde a un resultado
de segregar la finca 1 y 3 y crear cuatro nuevas fincas:
-
Invernadero de
hortalizas
-
Regadío
-
Explotación porcina
-
Residencial Aislado

AGRUPACIÓN DE FINCAS
El
aspecto de la nueva pantalla es el siguiente:
SUELOS REGISTRALES
·
Registro y Nº de
registro de la propiedad
·
No Hay Segregaciones
/Agrupaciones
Ó SÍ hay segragaciones
/ Agrupaciones
Esta
pregunta es muy importante, pues determina si se valoran las Fincas registrales
tal y cómo están, o por el contrario, atendiendo a la Orden ECO se valora por el
mejor uso y aprovechamiento del terreno y para ello sería necesario segregar y/o
agrupar fincas registrales.
En caso
negativo, el programa tomará como fincas resultantes los mismos suelos
registrales definidos.
COLUMNAS
DE SUELOS REGISTRALES
· Descripción:
Descripción de la Finca Registral realizada por el TASADOR.
· FINCA: Finca registral
· /LIBRO/TOMO/FOLIO/INSCRIPCIÓN: Resto de datos registrales.
· Referencia Catastral:
Referencia catastral de la finca. Si existiera más de 1 finca catastrales para
una determinada Finca Registral, se podrá emplear el botón “+” que aparece en la
figura de abajo: “Mantenimiento masivo de Fincas Registrales”
· Superficies: Registral,
Bruta Comprobada, Neta Comprobada, Proyecto, Catastral Adoptada.
o
La superficie adoptada,
en el caso “Si hay segregaciones/agrupaciones” se calculará a partir de las
segregaciones y agrupaciones realizadas.
· Observaciones: Campo
libre de texto adicional que permite definir linderos y cualquier otra
información relativa a la descripción del terreno registral introducido.
· IDUFIR: Identificar
Único de la Finca Registral según el Registro de la Propiedad
(Pulse
aquí para ver más).
· Nº Segregaciones:
Si se define “Sí hay segregaciones / agrupaciones”, el programa permite
definir por cada suelo registral introducido (Finca registral actual), cuantas
segregaciones se podrían realizar para un mejor aprovechamiento. Ejemplo: 1. Un
valor 1 implica que las FINCA 1 se debería segregar en FINCA 1/1 y FINCA 1/2.

MANTENIMIENTO MASIVO DE FINCAS
REGISTRALES
Esta
pantalla permite definir las otras referencias catastrales que podría tener un
determinado suelo registral. Si sólo hay una no es necesario acceder a esta
pantalla. Si hay más de 1, entonces la 2 y subsiguientes deberían ser
introducidas aquí, como en el ejemplo:
FINCAS RESULTANTES. FINCAS SEGREGADAS / AGRUPADAS
El primer
paso será determinar qué número de segregaciones tiene cada suelo registral. En
el ejemplo gráfico, el programa creará 2 registros en FINCAS
SEGREGADAS/AGRUPADAS: FINCA 1/1 y FINCA 1/2.
El
segundo paso será crear el NÚMERO de fincas resultantes que queramos. En este
caso 2. En el ejemplo se llaman: Finca Resultante 1 y Finca Resultante 2.
El tercer
paso es introducir las superficies de cada finca segregada: 1000 y 500 metros.
Automáticamente el programa tomará como superficie adoptada para la FINCA1 los
1500m2 resultado de la suma de ambas segregaciones.
Además se
deberá asociar la finca segregada con la finca resultante en el desplegable. El
programa calculará la superficie de cada finca resultante a partir de estos
datos. También, una vez valoradas todas las unidades en la ventana de
valoración, repartirá en cada Finca Resultante los valores que le correspondan.
UN EJEMPLO MÁS COMPLEJO
Cualquier
conjunto de segregaciones y agrupaciones podría ser diseñado con este nuevo
formato.
Pongamos
un caso en el que hay 3 Fincas registrales (1000, 3000 y 3000 m2), pero tras
analizar su mejor aprovechamiento se decide que habrá 4 fincas resultantes:
·
Finca resultante 1.
800m2, parte de la Finca1.
·
Finca resultante 2.
4200m2. Parte de la finca1 (200m2), la finca 2 completa (3000m2) y parte de la
finca 3 (1000M2).
·
Finca resultante 3:
1000m2. Parte de la finca 3
·
Finca resultante 4:
1000m2. Parte de la finca 4
De manera
gráfica será más fácil de entender.
En el
programa, los pasos a realizar serían:
·
La finca 1 de 1000m2
habría que segregrarla en 2 partes
·
La finca 2 de 3000m2,
no se segrega y además se creará junto con parte de la finca 1 (200m2) y parte
de la finca 3 (1000m2) una nueva
finca resultante
·
La finca 3 de 3000m2
habría que segregarla 3
partes.
·
Se crean las 4 fincas
resultantes.
·
Se asignan las
superficies a cada porción segregada.
·
Se asignan las
relaciones entre fincas segregadas/agrupadas y las resultantes
Y en el
programa el resultado final debería ser similar a:
HIPOTESIS DE VALORACIÓN
Por un
lado están los terrenos registrales que hay que valorar, por otro las posibles
agregaciones/segregaciones que haya que realizar, y por otro lado las Unidades
que vamos a valorar realmente (el programa valora UNIDADES, “Triángulos
amarillos”). Estas unidades las agrupamos en una serie de hipótesis de
valoración (Puede ser una o varias).
Por
ejemplo como sigue:
NOTA IMPORTANTE: En las hipótesis de
valor (Mismos grupos que SUELOS VALOR o TERRENOS) de los elementos edificaciones
o instalaciones o mejoras, la superficie se introduce en m2. Pues la valoración
interna por comparación de parcelas para el cálculo de repercusión del terreno,
se realiza con comparables que tienen un valor unitario en €/m2 y no €/Ha como
las rústicas. Por eso en este punto la superficie debe ser introducida en M2.
Para cuadrar con la superficie en Ha
introducida en fincas resultantes, internamente el programa hace la convesión a
Ha.
REPARTO DEL SUELO VALOR ENTRE LAS FINCAS RESULTANTES
El
programa calculará todos los valores de cada UNIDAD de valoración (en la ventana
de valoración), los sumará en sus hipótesis de valoración, y después se habrá de
proceder al reparto de estos valores en las Fincas Resultantes, que son de las
que finalmente habrá que informar de su valor de tasación.
UNIDADES: ASIGNACION DE HIPÓTESIS DE VALORACIÓN
Y por
último en esta pantalla de agrupación de fincas, la asignación de cada una de
las unidades a la hipótesis de valoración que le corresponde.
De esta
forma el programa conseguirá, después de valorar las unidades, calcular el total
de cada hipótesis y asignar los valores a las Fincas Resultantes.
El
proceso puede ser sencillo o ser tan complejo como lo son la valoración de
muchas Fincas Rústicas.
EDIFICIOS
Ver:
http://www.borsan.es/AyudaOnLine/ManualTASA/tabid/58/TID/274/cid/357/Default.aspx
EDAFOLOGÍA
La
anterior pantalla de clima y orografía se sustituye por Edafología y Regadio.
La
pantalla de Edafología describe en los conocidos objetos tipo
CONCEPTO-DESCRIPCIÓN el “CLIMA-OROGRAGÍA” y las “CARACTERÍSTICAS EDAFOLÓGICAS”.
Recordatorio: Los conceptos que aparecen por defecto en cada caja son
personalizables por la sociedad. Se puede determinar la cantidad que debe salir,
la descripción de cada uno, y si debe ser obligatorio (Azul) o no. Asi mismo, la
sociedad podría aportar SUGERENCIAS para responder a cada uno de los conceptos.
Todas las
descripciones son genéricas a nivel de Tasación.
REGADÍO
La nueva
pantalla permite la definición de información sobre el regadío a nivel de
GRUPOS. De esta forma se podrían crear tantos grupos como fincas de regadío con
distintas características hubiere.
En la
pantalla, cada respuesta abrirá o cerrará los campos siguientes.
SITUACIÓN URBANÍSTICA
Hasta el momento la
Situación urbanística y el apartado de Tenencia y ocupación se encontraba en la
misma ventana..
En la
nueva versión de Fincas Rústicas, se ha dado una mayor importancia a la
situación urbanística, y diseñando una nueva ventana exlusivamente para el
capítulo.
SITUACIÓN URBANÍSTICA
La nueva
ventana tiene un mayor desglose en los conceptos a introducir.
VINCULACIÓN DE DOCUMENTOS DE PLANEAMIENTO
En esta
ventana se ha diseñado una nueva utilidad para volcar documentos oficiales
relativos al planeamiento.
Para la
Comunidad Autónoma de ASTURIAS se incorpora el enlace con la página web del
Registro Único de Planeamiento.
(Si la
sociedad lo solicita, otras Comunidades autónomas podrían ser añadidas a este
desplegable).
En este
punto el programa ofrece un “punto de espera”, mientras el usuario accede a la
página en cuestión, analiza los documentos que quiere descargar. Si estos
documentos son descargados en la página que se indica por el programa:
“E:\temptasa\planeamiento”, automáticamente serán volcados como PDF adjuntos a
la tasación en la sección de imágenes y ficheros vinculados.
El primer
paso es seleccionar la página de la Comunidad Autónoma a la que acceder.
Actualmente sólo disponible ASTURIAS.
El
programa lanzará su navegador web predeterminado, en la página del “Visualizador
del Registro Único de planeamiento del Principado de Asturias”. Aquí se
seleccionará la ciudad de la que se quieren localizar los documentos oficiales,
por ejemplo:
En esta
se buscarán los documentos a descargar y por cada uno de ellos, sobre el PDF a
descargar, botón derecho y opción “Guardar enlace como”.

Seleccionar la carpeta C:\TEMPTASA\PLANEAMIENTO, tal y como indicaba el programa
TASA antes del lanzamiento del navegador web.
Estos
mismos pasos se realizarán por cada PDF
a descargar.
Al cerrar
el navegador y volver al TASA, automáticamente se vincularan los ficheros
descargados en la carpeta C:\TEMPTASA\PLANEAMIENTO.
En la
ventana de imágenes en TASA podrán verse los documentos vinculados a la
tasación.
TENENCIA Y OCUPACIÓN
Esta
parte no cambiar con versiones anteriores. Se definirán la Tenencia, Ocupación y
limitaciones que pueda tener el inmueble.

MERCADO
La
ventana de mercado mantiene la información actual, pero incorpora alguna nueva
información como:
·
Intensidad de la oferta
·
Intensidad de la
demanda
·
Intervalos de precios
actuales en venta o alquiler con intervalos de frecuente, máximo y mínimo.
En el
caso de apreciar diferencias entre el valor de mercado y el hipotecario se
pueden describir si se debe a elementos especulativos, si hay advertencias
específicas para
determinar caídas
significativas en los últimos 10 años,
y determinar la probabilidad de que la tasación experimente una bajada en
términos nominales dentro del presente año y que dure al menos 3 años.
VALORACIÓN
La
valoración de las rústicas para esta versión 2.0, contiene solamente algunas
mejoras en la valoración por la actualización de las rentas esperadas de la
explotación económica.
En este
ejemplo, se ha valoración al finca de regadío por la comparación de parcelas y
por explotación económica.
En el
método de actualización de las rentas esperadas destacar algunos puntos como:
- Atención a la fecha de
fin de explotación. En principio el programa pone 35 años desde el inicio de
explotación, pero revisar si no ha sido correcto, o bien el tasador quiere
establecer otra fecha.
- Para el cálculo del
valor de reversión del suelo, se introduce el valor actual, bien de forma manual
y con la preceptiva descripción, o bien a partir del valor obtenido por la
comparación de parcelas de todos los usos agrícolas que formen la explotación,
descontando, si los hubiera, el valor de VRN de los elementos vinculados
(Instalaciones, Mejoras o Edificaciones)
- La superficie de la
explotación se solicita para poder introducir ingresos y gastos en €/Ha/Año
(Conforme a datos medios del sector u otros datos típicamente conocidos), y que
el programa calcule una renta neta anual.
Los
flujos de datos tienen la opción de ser introducidos a partir de un porcentaje
de la renta anual. Típicamente será 100%, pero podría variar por encima o por
debajo en cualquiera de los periodos.
Así,
valoraremos cada unidad o grupo de unidades según el método que le corresponda:
El
invernadero por la explotación:
Las
instalaciones y mejoras vinculadas al invernadero por el coste:
La
explotación porcina, por el coste y Actualización de las rentas:
La
edificación por coste y comparación:
REPARTO DEL VALOR DE TASACIÓN EN LAS FINCAS RESULTANTES
Así,
hemos visto cómo se crean las fincas registrales, se realizan las segregaciones
y agrupaciones para su mejor uso, y se obtienen unas fincas resultantes.
Por otro
lado se definen las unidades que se valorarán, y se agrupan en hipótesis de
valoración o suelos valor.
Ahora el
programa calculará el valor de cada hipótesis de valoración o suelo valor,
sumando cada unidad que pertenece a esa agrupación.
Y según
la pantalla de agrupación de finca, en la sección “Reparto del suelo valor en
las fincas resultantes”, el programa realizará los cálculos para ese reparto,
obteniendo finalmente el valor a nivel de FINCA RESULTANTE.