En el programa TASA la realización de tasaciones de Fincas Rústicas ha sido mejorada en que hemos llamado versión 2.0.
Básicamente implica:
1. Cambio en la definición de UNIDADES y USOS
2. Nueva pantalla de “Agrupación de Fincas”, en la que se pueden determinar las fincas actuales (Suelos registrales) y también la posibilidad de segregar y/o agrupar fincas en unas fincas resultantes, que serán finalmente las valoradas.
3. Incorporación del a pantalla de Edificios, para describir las posibles edificaciones de la Finca.
4. División del a pantalla Clima y Orografía en dos:
a. Edafología
b. Regadío: Nueva pantalla
5. División de la pantalla Tenencia y Ocupación en dos:
a. Situación urbanística. Nueva pantalla
b. Tenencia y ocupación. (La misma que antes sin situación urbanística)
6. Mercado: Nueva pantalla. Suma campos nuevos a los existentes hasta la versión actual.
7. Valoración. Método de actualización de las rentas esperadas.
a. Introducción de datos por €/Ha/año
b. Flujos de caja semiautomacos.
c. Introducción de las inversiones / amortizados en formato tabla
En el alta de usos y unidades, se han establecido y simplificado la lista de tipos de uso:
1. Agrícola
a. Uso Agrícola
2. Edificaciones: Los mismos que en partes.
a. Residencial
b. Comercial
c. Industrial
d. Dotacional
e. Terciario
f. Otros
3. Instalaciones y Mejoras
a. Por Superficie
b. Por Partida Alzada
4. Uso Explotación agropecuaria y agroindustrial
a. Uso Ganadero
b. Uso Agroindustrial
En la siguientes figuras se puede apreciar las tipologías posibles para cada uno de los diferentes USOS.
Datos para el ejemplo (complejo) de la tasación descrita sobre este manual:
Tasación de 3 Fincas registrales, cuyo mejor aprovechamiento corresponde a un resultado de segregar la finca 1 y 3 y crear cuatro nuevas fincas:
- Invernadero de hortalizas
- Regadío
- Explotación porcina
- Residencial Aislado
El aspecto de la nueva pantalla es el siguiente:
· Registro y Nº de registro de la propiedad
· No Hay Segregaciones /Agrupaciones Ó SÍ hay segragaciones / Agrupaciones
Esta pregunta es muy importante, pues determina si se valoran las Fincas registrales tal y cómo están, o por el contrario, atendiendo a la Orden ECO se valora por el mejor uso y aprovechamiento del terreno y para ello sería necesario segregar y/o agrupar fincas registrales.
En caso negativo, el programa tomará como fincas resultantes los mismos suelos registrales definidos.
COLUMNAS DE SUELOS REGISTRALES
· Descripción: Descripción de la Finca Registral realizada por el TASADOR.
· FINCA: Finca registral
· /LIBRO/TOMO/FOLIO/INSCRIPCIÓN: Resto de datos registrales.
· Referencia Catastral: Referencia catastral de la finca. Si existiera más de 1 finca catastrales para una determinada Finca Registral, se podrá emplear el botón “+” que aparece en la figura de abajo: “Mantenimiento masivo de Fincas Registrales”
· Superficies: Registral, Bruta Comprobada, Neta Comprobada, Proyecto, Catastral Adoptada.
o La superficie adoptada, en el caso “Si hay segregaciones/agrupaciones” se calculará a partir de las segregaciones y agrupaciones realizadas.
· Observaciones: Campo libre de texto adicional que permite definir linderos y cualquier otra información relativa a la descripción del terreno registral introducido.
· IDUFIR: Identificar Único de la Finca Registral según el Registro de la Propiedad (Pulse aquí para ver más).
· Nº Segregaciones: Si se define “Sí hay segregaciones / agrupaciones”, el programa permite definir por cada suelo registral introducido (Finca registral actual), cuantas segregaciones se podrían realizar para un mejor aprovechamiento. Ejemplo: 1. Un valor 1 implica que las FINCA 1 se debería segregar en FINCA 1/1 y FINCA 1/2.
MANTENIMIENTO MASIVO DE FINCAS REGISTRALES
Esta pantalla permite definir las otras referencias catastrales que podría tener un determinado suelo registral. Si sólo hay una no es necesario acceder a esta pantalla. Si hay más de 1, entonces la 2 y subsiguientes deberían ser introducidas aquí, como en el ejemplo:
El primer paso será determinar qué número de segregaciones tiene cada suelo registral. En el ejemplo gráfico, el programa creará 2 registros en FINCAS SEGREGADAS/AGRUPADAS: FINCA 1/1 y FINCA 1/2.
El segundo paso será crear el NÚMERO de fincas resultantes que queramos. En este caso 2. En el ejemplo se llaman: Finca Resultante 1 y Finca Resultante 2.
El tercer paso es introducir las superficies de cada finca segregada: 1000 y 500 metros. Automáticamente el programa tomará como superficie adoptada para la FINCA1 los 1500m2 resultado de la suma de ambas segregaciones.
Además se deberá asociar la finca segregada con la finca resultante en el desplegable. El programa calculará la superficie de cada finca resultante a partir de estos datos. También, una vez valoradas todas las unidades en la ventana de valoración, repartirá en cada Finca Resultante los valores que le correspondan.
UN EJEMPLO MÁS COMPLEJO
Cualquier conjunto de segregaciones y agrupaciones podría ser diseñado con este nuevo formato.
Pongamos un caso en el que hay 3 Fincas registrales (1000, 3000 y 3000 m2), pero tras analizar su mejor aprovechamiento se decide que habrá 4 fincas resultantes:
· Finca resultante 1. 800m2, parte de la Finca1.
· Finca resultante 2. 4200m2. Parte de la finca1 (200m2), la finca 2 completa (3000m2) y parte de la finca 3 (1000M2).
· Finca resultante 3: 1000m2. Parte de la finca 3
· Finca resultante 4: 1000m2. Parte de la finca 4
De manera gráfica será más fácil de entender.
En el programa, los pasos a realizar serían:
· La finca 1 de 1000m2 habría que segregrarla en 2 partes
· La finca 2 de 3000m2, no se segrega y además se creará junto con parte de la finca 1 (200m2) y parte de la finca 3 (1000m2) una nueva
finca resultante
· La finca 3 de 3000m2 habría que segregarla 3 partes.
· Se crean las 4 fincas resultantes.
· Se asignan las superficies a cada porción segregada.
· Se asignan las relaciones entre fincas segregadas/agrupadas y las resultantes
Y en el programa el resultado final debería ser similar a:
Por un lado están los terrenos registrales que hay que valorar, por otro las posibles agregaciones/segregaciones que haya que realizar, y por otro lado las Unidades que vamos a valorar realmente (el programa valora UNIDADES, “Triángulos amarillos”). Estas unidades las agrupamos en una serie de hipótesis de valoración (Puede ser una o varias).
Por ejemplo como sigue:
NOTA IMPORTANTE: En las hipótesis de valor (Mismos grupos que SUELOS VALOR o TERRENOS) de los elementos edificaciones o instalaciones o mejoras, la superficie se introduce en m2. Pues la valoración interna por comparación de parcelas para el cálculo de repercusión del terreno, se realiza con comparables que tienen un valor unitario en €/m2 y no €/Ha como las rústicas. Por eso en este punto la superficie debe ser introducida en M2.
Para cuadrar con la superficie en Ha introducida en fincas resultantes, internamente el programa hace la convesión a Ha.
El programa calculará todos los valores de cada UNIDAD de valoración (en la ventana de valoración), los sumará en sus hipótesis de valoración, y después se habrá de proceder al reparto de estos valores en las Fincas Resultantes, que son de las que finalmente habrá que informar de su valor de tasación.
Y por último en esta pantalla de agrupación de fincas, la asignación de cada una de las unidades a la hipótesis de valoración que le corresponde.
De esta forma el programa conseguirá, después de valorar las unidades, calcular el total de cada hipótesis y asignar los valores a las Fincas Resultantes.
El proceso puede ser sencillo o ser tan complejo como lo son la valoración de muchas Fincas Rústicas.
Ver: http://www.borsan.es/AyudaOnLine/ManualTASA/tabid/58/TID/274/cid/357/Default.aspx
La anterior pantalla de clima y orografía se sustituye por Edafología y Regadio.
La pantalla de Edafología describe en los conocidos objetos tipo CONCEPTO-DESCRIPCIÓN el “CLIMA-OROGRAGÍA” y las “CARACTERÍSTICAS EDAFOLÓGICAS”.
Recordatorio: Los conceptos que aparecen por defecto en cada caja son personalizables por la sociedad. Se puede determinar la cantidad que debe salir, la descripción de cada uno, y si debe ser obligatorio (Azul) o no. Asi mismo, la sociedad podría aportar SUGERENCIAS para responder a cada uno de los conceptos.
Todas las descripciones son genéricas a nivel de Tasación.
La nueva pantalla permite la definición de información sobre el regadío a nivel de GRUPOS. De esta forma se podrían crear tantos grupos como fincas de regadío con distintas características hubiere.
En la pantalla, cada respuesta abrirá o cerrará los campos siguientes.
Hasta el momento la Situación urbanística y el apartado de Tenencia y ocupación se encontraba en la misma ventana..
En la nueva versión de Fincas Rústicas, se ha dado una mayor importancia a la situación urbanística, y diseñando una nueva ventana exlusivamente para el capítulo.
SITUACIÓN URBANÍSTICA
La nueva ventana tiene un mayor desglose en los conceptos a introducir.
VINCULACIÓN DE DOCUMENTOS DE PLANEAMIENTO
En esta ventana se ha diseñado una nueva utilidad para volcar documentos oficiales relativos al planeamiento.
Para la Comunidad Autónoma de ASTURIAS se incorpora el enlace con la página web del Registro Único de Planeamiento. (Si la sociedad lo solicita, otras Comunidades autónomas podrían ser añadidas a este desplegable).
En este punto el programa ofrece un “punto de espera”, mientras el usuario accede a la página en cuestión, analiza los documentos que quiere descargar. Si estos documentos son descargados en la página que se indica por el programa: “E:\temptasa\planeamiento”, automáticamente serán volcados como PDF adjuntos a la tasación en la sección de imágenes y ficheros vinculados.
El primer paso es seleccionar la página de la Comunidad Autónoma a la que acceder. Actualmente sólo disponible ASTURIAS.
El programa lanzará su navegador web predeterminado, en la página del “Visualizador del Registro Único de planeamiento del Principado de Asturias”. Aquí se seleccionará la ciudad de la que se quieren localizar los documentos oficiales, por ejemplo:
En esta se buscarán los documentos a descargar y por cada uno de ellos, sobre el PDF a descargar, botón derecho y opción “Guardar enlace como”.
Seleccionar la carpeta C:\TEMPTASA\PLANEAMIENTO, tal y como indicaba el programa TASA antes del lanzamiento del navegador web.
Estos mismos pasos se realizarán por cada PDF a descargar.
Al cerrar el navegador y volver al TASA, automáticamente se vincularan los ficheros descargados en la carpeta C:\TEMPTASA\PLANEAMIENTO.
En la ventana de imágenes en TASA podrán verse los documentos vinculados a la tasación.
Esta parte no cambiar con versiones anteriores. Se definirán la Tenencia, Ocupación y limitaciones que pueda tener el inmueble.
La ventana de mercado mantiene la información actual, pero incorpora alguna nueva información como:
· Intensidad de la oferta
· Intensidad de la demanda
· Intervalos de precios actuales en venta o alquiler con intervalos de frecuente, máximo y mínimo.
En el caso de apreciar diferencias entre el valor de mercado y el hipotecario se pueden describir si se debe a elementos especulativos, si hay advertencias específicas para determinar caídas significativas en los últimos 10 años, y determinar la probabilidad de que la tasación experimente una bajada en términos nominales dentro del presente año y que dure al menos 3 años.
La valoración de las rústicas para esta versión 2.0, contiene solamente algunas mejoras en la valoración por la actualización de las rentas esperadas de la explotación económica.
En este ejemplo, se ha valoración al finca de regadío por la comparación de parcelas y por explotación económica.
En el método de actualización de las rentas esperadas destacar algunos puntos como:
- Atención a la fecha de fin de explotación. En principio el programa pone 35 años desde el inicio de explotación, pero revisar si no ha sido correcto, o bien el tasador quiere establecer otra fecha.
- Para el cálculo del valor de reversión del suelo, se introduce el valor actual, bien de forma manual y con la preceptiva descripción, o bien a partir del valor obtenido por la comparación de parcelas de todos los usos agrícolas que formen la explotación, descontando, si los hubiera, el valor de VRN de los elementos vinculados (Instalaciones, Mejoras o Edificaciones)
- La superficie de la explotación se solicita para poder introducir ingresos y gastos en €/Ha/Año (Conforme a datos medios del sector u otros datos típicamente conocidos), y que el programa calcule una renta neta anual.
Los flujos de datos tienen la opción de ser introducidos a partir de un porcentaje de la renta anual. Típicamente será 100%, pero podría variar por encima o por debajo en cualquiera de los periodos.
Así, valoraremos cada unidad o grupo de unidades según el método que le corresponda:
El invernadero por la explotación:
Las instalaciones y mejoras vinculadas al invernadero por el coste:
La explotación porcina, por el coste y Actualización de las rentas:
La edificación por coste y comparación:
Así, hemos visto cómo se crean las fincas registrales, se realizan las segregaciones y agrupaciones para su mejor uso, y se obtienen unas fincas resultantes.
Por otro lado se definen las unidades que se valorarán, y se agrupan en hipótesis de valoración o suelos valor.
Ahora el programa calculará el valor de cada hipótesis de valoración o suelo valor, sumando cada unidad que pertenece a esa agrupación.
Y según la pantalla de agrupación de finca, en la sección “Reparto del suelo valor en las fincas resultantes”, el programa realizará los cálculos para ese reparto, obteniendo finalmente el valor a nivel de FINCA RESULTANTE.