La tasación, una ciencia razonable exacta para fijar el precio justo de la vivienda

17 nov. 2010

La tasación, una ciencia razonable exacta para fijar el precio justo de la vivienda

Author: Informática Borsan  /  Categories: Noticias  / 

Si la obtención de información es importante en la formación de los precios de cualquier mercado, ésta es especialmente vital en los mercados inmobiliarios, muy fragmentados en pequeños núcleos locales, independientes entre sí y segmentados a su vez por diversos usos y tipologías.
A la hora de realizar una operación de compraventa de inmuebles es fundamental saber cuánto se puede pedir por él. A diferencia de lo que ocurre en otros mercados, como puede ser el de renta variable, en el inmobiliario no se puede fijar un único precio de referencia. Cada activo tiene un valor distinto en función de su localización, tamaño, uso, calidad… Por ello, es necesario contar con la ayuda de los expertos para poder determinar el precio justo. La tasación del inmueble es, en muchas ocasiones, la única manera de saberlo.

Cómo hacer una tasación
La tasación inmobiliaria es la determinación del valor de un bien inmueble, llevada a cabo exclusivamente por sociedades de tasación inmobiliaria, de acuerdo con una serie de criterios establecidos por el mercado donde se va a hacer uso de esa valoración, y teniendo en cuenta los precios reales del mercado. Más del 90% de las tasaciones que se realizan actualmente tienen como finalidad la constitución de garantías hipotecarias.
Para realizar una tasación, en primer lugar, se realiza una identificación física del inmueble, su localización, superficie, características y estado aparente. Se comprueba que dicha información coincide con la documentación utilizada para realizar la tasación; luego, se confirma el estado de ocupación y su uso o explotación, así como si está acogido a algún régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico; por último, se analiza la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente. Además, el tasador debe tener a su disposición una certificación registral reciente, acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble.
En el caso de viviendas en edificios en régimen de propiedad horizontal (pisos), también se necesitan los estatutos de la comunidad y certificado del administrador sobre circunstancias que puedan afectar a su valor.

Métodos de valoración
Existen varios métodos de tasación: el del coste, el de comparación, el de actualización de rentas y el residual, que permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento. Cada método tiene unos requisitos de aplicabilidad y unas normas de valoración muy precisas y a veces complejas, recogidas en la Orden 805 del Ministerio de Economía del 27 de Marzo del 2003.

  • El método del coste se aplica en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denomina valor de reemplazamiento. Este valor estimado puede ser bruto o neto. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se suman las siguientes inversiones: el valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar, el coste de la edificación o de las obras de rehabilitación y los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se resta del valor bruto la depreciación física y funcional del edificio una vez terminado.
  • El método de comparación se utiliza para la valoración de toda la clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:
    • La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
    • Disponer de suficientes datos sobre transacciones y ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
    • Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado.

El método de comparación es el más usado para la tasación de un piso. Para calcular el valor por comparación se analizan los bienes existentes en el mercado que sean comparables al inmueble que se desea tasar y se obtiene información concreta de transacciones reales u ofertas en firme y sus precios. Entre ellas se selecciona una muestra lo más representativa posible, descartando aquellas ofertas que contengan elementos especulativos.

Desde el año 2003, con la entrada en vigor de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de los bienes inmuebles para determinadas actividades financieras, cuando la finalidad de la tasación sea el establecer una garantía en el mercado hipotecario, también se deberá indicar el valor hipotecario.
Este valor es aquel que, determinado por una tasación prudente, dé la posibilidad futura de comerciar con la vivienda, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones normales y locales del mercado y excluyendo expresamente los elementos especulativos. Las entidades bancarias tienen que atenerse al valor hipotecario a la hora de calcular el importe de los préstamos.

  • El método de actualización de rentas se aplica en la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales (derechos de superficie, nuda propiedad, usufructo…), siempre que cumplan al menos uno de los siguientes requisitos: existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables, la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración o que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación.
  • El valor del inmueble por el método residual se calcula siguiendo un procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) o utilizando un procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (procedimiento de cálculo estático).

Se utiliza el procedimiento dinámico para valorar terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados y para la valoración de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso aunque las obras estén paralizadas.

Por otro lado, el método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Método residual
Para utilizar el método residual se precisa la concurrencia de varios factores: es necesario que exista información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable; que haya la información suficiente sobre los costes de construcción, promoción, financieros, y de comercialización; que exista información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción; y que exista información sobre los rendimientos de promociones semejantes.
El valor residual que se obtiene con este método permite determinar tanto el valor de mercado de un bien como su valor hipotecario.
En función del uso que se vaya a dar a la tasación se utilizará uno u otro método de valoración. En el caso de las tasaciones de edificios o elementos de edificios para la concesión de una hipoteca, el valor de tasación será el valor hipotecario. Para su determinación se siguen las siguientes reglas:

  • En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación es el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se toma como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.
  • En los inmuebles que estén ligados a una actividad económica se calcula el valor por comparación y, cuando sea posible, el valor por actualización y el valor de reemplazamiento neto, y se toma, como valor de tasación, el menor de ellos.
  • En los inmuebles arrendados o cuyo destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calcula el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se toma, como valor de tasación, el menor de ellos.
  • En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcula el valor por actualización y el valor por comparación y se toma, como valor de tasación, el menor de ellos. Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
  • En los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación, el valor de tasación será el valor por comparación. Cuando no sea posible calcularlo se tomará el valor por actualización y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
  • En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, debe ser superior al valor máximo legal.
  • El valor de tasación de fincas rústicas, para cualquier finalidad, se obtiene sumando los siguientes valores: El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.
  • El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
  • Para la tasación de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables de nivel I y no urbanizables que no se valoren como fincas rústicas, para todas las finalidades, el valor de tasación será el valor por comparación. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos de demolición. La existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado terreno no permite valorar éste de una manera diferente a la prevista.
  • El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria será el valor por actualización.
  • El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.

Las tasaciones también se pueden realizar sobre determinados derechos reales o limitaciones: Entre ellos podemos pensar en el derecho de superficie, la concesión administrativa, la servidumbre, la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación, limitaciones de dominio, opciones de compra, tiempo compartido sobre inmuebles o compromisos de compra a plazos.
En función del tipo de derecho o limitación de que se trate y del destino de la tasación (hipoteca, fondos de pensiones, seguros, fondos inmobiliarios, uso propio…) también habrá que utilizar un determinado método de valoración u otro (costes, comparación, residual o de rentas), tal y como está establecido en la Orden ECO/805/2003/, de 27 de marzo.

Certificado de Tasación
El informe de tasación tiene que contener, como mínimo la siguiente información:

  • Nombre de la sociedad de tasación que emite el documento.
  • El solicitante de la tasación.
  • Su finalidad.
  • Identificación registral y localización de la vivienda.
  • Comprobaciones realizadas y documentos utilizados.
  • Localidad y entorno, características que puedan influir en la valoración.
  • Descripción: tipo de vivienda, superficie total (útil y/o construida, con o sin partes comunes), plantas y distribución básica, elementos fundamentales (estructura, cubierta, cerramientos, carpintería), instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, gas, electricidad, ascensor, etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes.
  • Si la vivienda es acorde a la normativa urbanística, así como si está sujeta a algún tipo de protección.
  • Estado de ocupación de la vivienda, el título en virtud de la que lo está, características y plazos de vigencia. Obligaciones o limitaciones que puedan afectar a la valoración.
  • Análisis del mercado de viviendas comparable y sus características (oferta, demanda, intervalos de precios y expectativas).
  • Método de tasación utilizado, criterios y cálculos. Para el método de comparación, incluir datos de al menos seis inmuebles comparables, así como los parámetros, coeficientes y ponderaciones usados para la homogeneización.
  • Valor de tasación, teniendo en cuenta la finalidad de la misma, valores técnicos, condicionantes o advertencias, limitaciones a los valores y valor mínimo del seguro de incendios.
  • Fechas: última visita al inmueble, emisión del informe y su caducidad.
  • Nombre, firma y titulación o cargo del tasador y de los técnicos que han intervenido directamente en la tasación.
  • Documentación anexa: planos o croquis de la situación del inmueble, fotos, planos o croquis del inmueble, documentos de identificación registral, certificación de titularidad y cargas, arrendamientos si los hubiera y/o certificados de regímenes de protección.

FUENTE ORIGINAL DE LA NOTICIA: www.abc.es

http://www.abc.es/informacion/guiainmobiliaria/economia/tasacion_index.asp

Number of views (7888)      Comments (0)

Tags:

Please login or register to post comments.

Búsqueda

Calendario

Copyright © 2013 - Informática Borsan