Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Terreno
En las últimas versiones del TASA es posible activar la nueva pantalla del Terreno, en la que se permite introducir los Suelos Registrales que componen la tasación.
La nueva pantalla del Terreno tiene el siguiente aspecto:
Se podrá definir las fincas registrales y las referencias catastrales que se están valorando, independientemente de la manera en la que se realizará la valoración.
Los datos introducidos son a nivel de Tasación completa, independiente de las unidades o grupos.
Empleando el botón derecho del ratón emerge el menú contextual, con las opciones de mantenimiento de la tabla:
Las columnas describen:
Nota: el botón “+” permite ampliar la caja de suelos registrales y ocupar la pantalla completa, de forma que se puedan introducir más cómodamente los datos. El mismo comportamiento para el resto de botones “+” de cada una de los diferentes apartados de la pantalla.
En la estructura de la tasación definiremos el grupo de “Suelo Valor”. Agrupará todas las unidades para las que realizaremos un método de valoración, por comparación de parcelas, Residual Estático, Residual Dinámico u otros.
Los datos de este apartado se introducirán para cada grupo de “suelo valor” definido en la estructura de la tasación.
Cada registro determina el reparto que de cada Suelo Registral se realiza en cada grupo de valoración.
En el ejemplo, hay dos Fincas Registrales y un único grupo de valoración. Por tanto la superficie total de cada finca deberá ser introducida en este apartado.
Esta relación de superficies es la que empleará el cálculo del valor de tasación de cada uno de los suelos registrales, a partir del valor de tasación.
La Normativa determina que se consignarán necesariamente la superficie comprobada por medición del tasador y la que figure en la documentación registral utilizada de la parcela en que esté edificado el inmueble.
La Normativa determina que: “Cuando la superficie comprobada sea menor que la registral se utilizará aquella en la tasación. En caso contrario, se utilizará la registral salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada. En caso de que la comprobación no sea posible se utilizará, sin perjuicio de formular los condicionantes o advertencias que procedan conforme establece el apartado V del Anexo 3 de la mencionada Orden, la superficie registral o, si existe y fuera menor la del proyecto de edificación o de parcelación que haya servido de base para la concesión de la licencia de edificación.”
En el caso de Manual, con el botón “+” se accede a la ventana del reparto
Para rellenar la ventana concepto seleccionaremos, del combo que se crea al hacer un clic con el ratón en cada línea de la ventana concepto, el deseado o introduciremos un concepto nuevo pidiéndonos confirmación en este caso. En el campo de la derecha "Descripción" introduciremos una descripción para el concepto seleccionado.
Para dar de alta a un nuevo concepto o de baja a uno ya existente, haremos clic con el botón derecho del ratón, se desplegará un menú con las opciones de Nuevo concepto y Borrar concepto, elegiremos Nuevo concepto para crear uno nuevo o Borrar concepto para dar de baja el seleccionado.
Se introducirán las infraestructuras del Terreno para cada grupo de Suelo Valor definido en la estructura de la Tasación.
EJEMPLOS
EJEMPLO 1: TASACIÓN DE UN TERRENO compuesto por 2 Fincas registrales de 200m2 y 500m2
En el terreno se edificará un edificio Residencial Piso con 1000m2 construibles, 100m2 de garajes.
Solución:
1. Pantalla de identificación, se definirán las 2 tipologías: Residencial Piso y Anexo Garaje. Una unidad para cada tipología.
2. Pantalla de Terreno: Se definirá un único “Suelo Valor” que corresponderá a la valoración por el método Residual que queremos realizar. En suelos registrales 2 registros, uno por cada finca. En la Relación entre suelo valor y suelo registral tendrá que incluir 2 registros y se determinan las superficies de cada finca registral que se valoran en ese suelo valor (En este caso los 200 y 500m2)
3. Valoración: Realizar la valoración del terreno, por el método que corresponda, en este ejemplo el dinámico. Se obtiene un valor del terreno de 1.930.783€. De los cuales, el programa reparte 1.892.940 en Residencial Piso y el resto en Garajes.
4. El valor de tasación total es de 1.930.783€ pero en la tasación se solicitó la valoración de 2 Fincas Registrales independientes. Al volver a la ventana de valoración, programa ha repartido el valor total obtenido en el Terreno a cada una de las fincas registrales, según la proporción de superficie que se haya definido en la ventana de “Relación entresuelo-valor y suelo registral”
EJEMPLO 2: TASACIÓN DE UN TERRENO compuesto por 5 Fincas registrales de 100,200,300,400,500 m2, y en cada una de ellas se edifica un Residencial Aislado.
Se pretende realizar la valoración con un único método residual dinámico que abarque el Total de las edificaciones, pero se quiere el valor de cada una de las Fincas de forma independiente.
1. Pantalla de identificación. Tenemos 2 opciones:
a. Definir un USO RESIDENCIAL AISLADO y una única unidad Residencial Aislado, que tenga la edificabilidad global de todas, o definir 5 unidades, cada una con su edificabilidad. En el ejemplo se opta por la segunda opción.
2. Pantalla de Terreno: Se definirá un único “Suelo Valor” que corresponderá a la valoración por el método Residual que queremos realizar. En suelos registrales 5 registros, uno por cada finca. En la Relación entre suelo valor y suelo registral tendrá que incluir 5 registros y se determinan las superficies de cada finca registral que se valoran en ese suelo valor (En este caso los 100,200,300,400 y 500m2)
3.Se definirá la introducción DETALLADA, y en cada unidad se volverá a describir la Superficie de Parcela.
El valor de tasación por el R.D. es de 2.920.720€ que será repartido a cada unidad, por su superficie.
4. Al volver a la ventana de terreno, el programa ha repartido el valor total obtenido en el Terreno a cada una de las fincas registrales, según la proporción de superficie que se haya definido en la ventana de “Relación entresuelo-valor y suelo registral”
Habiendo empleado la relación de superficies:
EJEMPLO 3: TASACIÓN DE UN TERRENO compuesto por 3 Fincas registrales de 1000,2000,3000 m2, con un Edificio y 3 aislados.
Se pretende realizar la valoración de un edificio Residencial Piso, con garajes y locales, y además la valoración de 3 Adosados.
Se realizarán la valoración por 2 métodos residuales, 2 SUELOS VALOR, uno para el edificio y el otro para los Aislados.
El edificios ocupa la FINCA 1 al completo, 500 m2 de la FINCA 2
Los adosados se ubican en los 1500m2 restantes de la FINCA 2 y en la FINCA 3.
Es decir, tenemos por un lado unas Fincas Registrales a valorar, pero se pretenden valorar 2 métodos residuales distintos conforme al aprovechamiento final que tendrán, y habrá que repartir los valores obtenidos en los Terrenos Registrales proporcionalmente a las superficies consumidas.
a. Definir las tipologías y las unidades a valorar. En el Caso del Residencial Aislado se opta por una valoración detallada de las 3 unidades a valorar, los 3 aislados, mientras que en el edificio no se realiza un desglose de unidades y se valorará sólo de forma global la edificabilidad de cada una de las tipologías (También se podría hacer desglosadas todas las unidades que componen el edificio, claro).
2. Pantalla de Terreno: Se definirá dos suelos valor que corresponderá a la valoración por el método Residual del edificio por un lado y de los aislados por otro. En suelos registrales 3 registros, uno por cada finca. En la Relación entre suelo valor y suelo registral tendrá que incluir:
a. 2 registros de relación entre el SUELOS VALOR EDIFICIO y la Finca 1 (1000m2) y la Finca 2(500m2)
b. 2 registros de relación entre el SUELOS VALOR AISLADOS y la Finca 2 (1500m2) y la Finca 3(3000m2)
3. Pantalla de valoración.
a. Se definirá la introducción GLOBAL para el SUELO VALOR Edificio. Y se calcula su valor por el método residual dinámico según sus edificabilidades.
a. Se definirá la introducción DETALLADO para el SUELO VALOR Aislados. Y se calcula su valor por el método residual dinámico. A cada unidad se le otorgará un valor según su superficie de parcela.
Es decir, por un lado tenemos la valoración de 2 suelos valor, cada uno con su método residual dinámico. El valor del terreno se reparte entre las unidades que lo componen, en el caso de edificios de forma global por la edificabilidad de cada tipología, y en el caso de los AISLADOS por la superficie de parcela de cada AISLADO.
Sin embargo, el cliente ha solicitado la valoración de 3 Fincas registrales (Terrenos Registrales), por lo que estos valores deberán ser repercutidos en las Fincas Registrales, según la pantalla del Terreno y la definición que el tasador ha realizado de la relación entre suelos valor y suelos registrales.
4. Ventana de Terreno y reparto a las fincas registrales.
El valor final de cada finca es:
Y es el resultado de repartir el suelo valor EDIFICIOS según la proporción de superficies definida en la pantalla
Y lo mismo para el Suelo Valor Aislados:
Obtenido así el valor de cada FINCA:
FINCA 1 = 66,6667% de 1.054.690,00 = 703.127,02€
FINCA 2 = 33,3333% de 1.054.690,00 + 33,3333% de 1.483.507,50 = 846.064,99
FINCA 3 = 66,6667% de 1.483.507,50 = 989.007,99
El programa efectúa los redondeos necesarios para cuadrar el reparto con el valor total de tasación 2.538.200€