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Tasa

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Método Residual Estático

Al seleccionar Método Residual Estático nos activará el botón "+", que da acceso a la siguiente pantalla:

Promoción inmobiliaria más probable: Campo libre de texto para describir la promoción.
Observaciones: Campo libre para describir la aplicación del método residual.
GRUPOS de INGRESOS: Por defecto el programa tomará como grupos los Usos de las unidades creadas en la tasación. Se pueden crear nuevos grupos de ingresos, o dar de baja y agrupar grupos existentes. Estos grupos de ingresos permitirán agrupar las unidades de un mismo valor de mercado.
- 1ª/2ª Residencia: En el caso de los usos de tipología residencial, hay que describir la 1ª o 2ª residencia, con el objetivo de que el programa proponga el beneficio del promotor adecuado a cada tipología.
- Método de introducción de las superficies:
  - Manual: La introducción se realizará de forma manual.
  - Automático: En el caso de un edificio, cargará todas las superficie de las unidades vinculadas a este grupo de ingresos.
- Edificabilidad: útil, Construida Privativa y Construida con partes comunes. Cada columna cargará los datos correspondientes.
- Superficie adoptada:
  - Util Privativa, Construida con Partes comunes.
  - Según sea la superficie adoptada, el programa empleará esta para el cálculo de los ingresos del grupo. Total de ingresos del grupo = Superficie Seleccionada por Valor de mercado
    - El valor de mercado unitario debe estar expresado en la misma superficie que la seleccionada en el método.
    - Normalmente esta superficie será la CCC, pero en casos como valoración de unidades en protección (Será útil, pues el módulo unitario de mercado también será en útil).
    - Existen sociedades de tasación que emplean la superficie construida privativa en la valoración del método del coste, y por tanto también se puede emplear en esta pantalla la valoración en privativa.
- Beneficio del promotor: Por defetco el programa toma, según la tipología, y en algunos casos a nivel de municipio, el valor para el beneficio del promotor propuesto por la sociedad. Estos valores los define la sociedad en el TASA Delegación, y pueden ser enviados a través del fichero de parámetros, a los técnicos. Este beneficio del promotor propuesto, puede ser modificado (Al alza, según el principio de máxima prudencia indicado por la Normativa) por el tasador. Se caclculará un beneficio del promotor ponderado según los beneficios calculados de cada grupo de ingresos y los valores de mercado de los grupos.
- Método de Mercado: El valor de mercado puede ser introducido según los siguientes métodos:
  - Manual.
  - Por testigos. Se deben introducir testigos de la tipología del grupo de ingresos, con una homogeneización a nuevo, pues estamos pensando en la promoción inmobiliaria más probable que se podría construir.
  - Automático (Valores de la tasación). En el caso de valorar un edificio o parte, la tasación puede ya tener unos testigos introducidos para el método de comparación. El programa tomaría el valor total de todas las unidades del grupo (Cada unidad puede tener una homogeneización diferente debido al Ke), y se divide por la superficie adoptada para el grupo de ingresos, teniendo un valor medio de todas las unidades.
- Peso/Repercusion: Según el valor de mercado de cada grupo sobre el valor total de ingresos el programa calcula un peso del grupo, que puede ser modificado (Balanceado) por cada técnico. El valor total del método residual, será repartido según este peso, y según la Superficie Total Adoptada (Construida o Privativa, según el selector), para obtener un valor unitario de repercusión de cada una de las unidades que pertenecen al grupo de ingresos.
Superficie Adoptada: Si la sociedad de tasación permite el empleo de la superficie construida privativa en el método del coste, entonces estará habilitado el selector de superficie empleada, Construida Privativa o Construida con partes comunes. Esta se empleará para los cálculos de “Gastos” (En el paso de valor unitario a valor total), y en el cálculo del valor de repercusión.
COSTES Y GASTOS: El programa ofrece un conjunto típico de costes y gastos de una promoción, si bien el tasador puede optar por eliminar o añadir nuevos conceptos. Alguna sociedad tiene diferentes grupos: Normal y Detallado.
- CONCEPTO: Descripción del coste/gasto.
- TIPO: Define si se trata de un coste, gasto u otros.
- RELATIVO A:
  - Un grupo de ingresos concreto. En este caso se empleará la superficie adoptada del grupo de ingresos para los cálculos unitario/global
  - Global: En este caso se empleará la superficie adoptada TOTAL para los cálculos unitario/global
- METODO: Cada concepto de gastos puede ser introducido de forma:
  - Manual:
  - Automático: A partir de datos de la tasación (Sólo en algunos conceptos)
  - Porcentaje del total de los costes de construcción
  - Porcentaje del total de ventas
VALOR TOTAL DEL MÉTODO RESIDUAL
- Será el resultado de Total de Ingresos – Total de Gastos – Total Beneficio del promotor

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