Versión de TASA: 93A0
Solución al artículo 45.1.a que determina el valor a adoptar en un edificio en construcción con la obra paralizada.
ANTECEDENTES
El artículo 45.1.a, de la Normativa, ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, determina qué valor adoptar en un edificio en construcción con la obra paralizada.
Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a) y d) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.
Valor de Reemplazamiento actual Valor residual del terreno y Obra realizada, es decir, considerando para el residual la obra ya realizada y estimando los flujos de caja hasta la finalización de la promoción partiendo del estado actual.
SOLUCIÓN ADOPTADA
Hasta la versión 93A0, el programa TASA no disponía de la forma más adecuada para resolver esta situación. A partir de la versión 93A0 (TASA 2012), el programa contempla la siguiente solución:
1. La Obra paralizada se tratará como Edificio en Construcción con un Check A nivel de FASE DE OBRA, que identifica que la obra está paralizada.
Nota importante: De esta manera se puede contemplar que alguna de las fases está incluso ya terminada, mientras que las otras tienen la obra paralizada.
2. Como los cálculos los tendremos que realizar a nivel de “Suelo Valor”, cada fase de obra deberá estar ligada a un “Suelo Valor” de forma unívoca. Todas las unidades de la fase tendrán que estar en el mismo “Suelo Valor” objeto de valoración por el método residual.
3. A nivel de tasación se valorará siempre por VALOR ACTUAL y no se permitirá valorar por hipótesis de edificio Terminado.
4. Se va a introducir un nuevo método de valoración: Residual Dinámico del Terreno (Y quitaremos el RD a nivel de UNIDAD). Este método nuevo, se calculará el R.D. teniendo en cuenta las obras ya realizadas, y si hubiera algún cambio en cuanto a la hipótesis de ingresos, fechas de inicio y fin de obra, tipos de actualización, etc, también deben ser tenidos en cuenta por el tasador.
· Este nuevo método calcula el valor del Terreno por el Residual Dinámico incluyendo la obra realizada (En costes y gastos el tasador deberá introducir sólo los pendientes).
CÁLCULOS. El valor calculará el valor de reemplazamiento de cada unidad, y el valor del terreno con la edificación. Este último es un valor del terreno que será repartido entre todas las unidades según el peso (proporcional al valor de ventas inicialmente, y modificable por el tasador). Así tendremos a nivel de unidad ya dos valores: V.R.B. y Valor por RD de la unidad. (Este valor RD de la unidad es un valor interno que no se visualiza por pantalla, pues el valor importante es el obtenido para el valor del terreno en el R.D.)
Ahora para cumplir el mandato del artículo 45.1.a el programa debe tomar el valor menor:
El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.
a. Comparamos a nivel de terreno, sumando todo el V.R.B de todas las unidades, con el valor del R.D. del terreno y optamos por ese valor, quedándonos para todas las unidades con el VRB o el Valor RD de la Unidad
En el ejemplo, el valor del RD de la obra paralizada es inferior al VRB de las unidades, y en el resumen de valores aparece que la unidad ha sido valorada por este nuevo método.
Las adaptaciones en el informe de impresión deberán ser solicitadas por cada sociedad que pretenda emplear este tipo de valoraciones.