Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Método de Comparación
El Método de comparación está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de toda clase de inmuebles. Se utilizará para determinar el valor de mercado de los edificios y de los elementos de edificios, salvo cuando estén ligados a una explotación económica, o cuando se trate de inmuebles arrendados y el fin de la tasación sea el establecido en el apartado 1.b) de la norma primera de la Orden Ministerial de 30-11-1994.
Esta es la ventana de homogeneización de testigos.
Triada. Algunas sociedades de tasación disponen de este botón para una selección más exacta de testigos. Al pulsarlo se abre la siguiente ventana:
Elegiremos para los diferentes campos los criterios adecuados de entre los que presenta cada uno de los desplegables.
Búsqueda de Testigos. Pulsando éste botón nos aparecerá la siguiente pantalla en la que podremos buscar los testigos por los filtros de búsqueda que deseemos, Fecha, Uso, Tipología, Provincia, etc. ...
Introducimos los distintos filtros de búsqueda utilizando para ello los desplegables en los campos que disponen de él o introduciendo el dato directamente. Podemos utilizar el botón derecho del ratón en campos como Núcleo Postal y Municipio en cuyo caso despliega la correspondiente ventana de búsqueda incremental.
Al cambiar el criterio preferente cambia también los campos siguientes para la introducción de datos, en función del criterio preferente seleccionado.
Desde esta pantalla disponemos en la barra de herramientas de opciones similares a las que se dispone desde la pantalla de mantenimiento de testigos.
Buscar.
Pulsando este botón de comando busca todos los testigos que cumplan las condiciones establecidas en los filtros de búsqueda.
Para hacer una nueva búsqueda podemos limpiar los filtros introducidos pulsando el botón Limpiar estos filtros e introducir los nuevos filtros.
En la zona superior derecha de la pantalla aparecerán los testigos encontrados.
Podemos ordenarlos por cualquier columna de las que componen la vista pinchando en el título de la misma con el puntero del ratón. El título de la columna tendrá el color azul para indicar que el orden es ascendente y un color anaranjado para indicar un orden descendente
Al cargar los datos de los testigos encontrados, los carga con el coeficiente, el valor de homogeneización, el peso y el porcentaje a 0. Seleccionaremos los que vamos a utilizar en la homogeneización marcando la casilla de verificación correspondiente, poniendo entonces el coeficiente en 1, el peso en 10, calculando el valor homogeneizado y el %.
Podemos marcarlos todos o desmarcarlos pinchando con el puntero del ratón en el título de la ventana (Relación de testigos obtenidos).
La zona intermedia de la parte derecha de la pantalla puede presentar formas distintas según haya o no alguna unidad en construcción.
Con alguna unidad en construcción, donde podemos introducir el IPC para un año.
Sin unidades en construcción.
La zona inferior derecha de la pantalla también puede presentar varios aspectos diferentes:
Si pinchamos con el ratón en la columna V.INICIAL de la vista, nos muestra un resumen de los datos del testigo seleccionado.
Si pinchamos con el ratón en la columna COEF de la vista, nos muestra otros tres aspectos diferentes según el método para el cálculo del coeficiente de homogeneización elegido entre Manual, Desglosado o Automático(CTF).
Si elegimos el método Manual presenta este aspecto, y deberemos introducir el coeficiente directamente en la columna correspondiente de la vista situada en la zona superior derecha de la pantalla.
Si elegimos el método Desglosado presenta este aspecto. Dependiendo de la Sociedad de tasación se activarán las columnas Signo y % o Coefic.
Para el primer caso elegiremos del desplegable el signo correspondiente a cada uno de los conceptos e introduciremos el %. El programa calcula el coeficiente y la diferencia unitaria.
Para el segundo caso, introduciremos directamente el coeficiente para cada uno de los conceptos y el programa calcula el resto de los datos.
El coeficiente final se calcula por suma, multiplicación o media según la sociedad de tasación. En función del coeficiente final se calcula el valor homogeneizado.
Pulsaremos el botón Aplicar para actualizar el testigo seleccionado con los datos calculados.
Si elegimos el método Automático (CTF) presenta este otro aspecto. Se completa de la misma forma que se ha descrito para la opción anterior.
Para asociarlos a la tasación una vez calculados los coeficientes para la homogeneización pincharemos el botón Cerrar de la barra de herramientas. El programa nos va a hacer la siguiente pregunta:
A la que responderemos Sí, si efectivamente son los testigos que queremos vincular a la tasación, con lo que cuando volvamos a la pantalla de valoración tendremos los testigos seleccionados y homogeneizados.
Al volver a la pantalla de valoración observaremos como en la ventana del Método de Comparación aparecen los testigos seleccionados con sus valores reales y homogeneizados, el valor medio homogeneizado por m² para el grupo seleccionado y el valor total en función de los m² de la unidad seleccionada.
Para introducir la Ke (coeficiente de homogeneización de la unidad seleccionada con respecto al valor medio de homogeneización) disponemos de 2 métodos, Manual y Desglosado, que elegiremos del desplegable situado la derecha del campo.
Si elegimos Manual el botón que indica el método aparecerá con una M y el campo Ke se activa para introducir el coeficiente.
Si elegimos Desglosado el botón que indica el método aparecerá con una D, el campo Ke se desactiva y el coeficiente que aparece será el resultado obtenido en la ventana "Desglose del coeficiente de la unidad" que se abre al pulsar el botón D y que mostramos a continuación.
En esta ventana introduciremos los diferentes coeficientes de homogeneización para la unidad seleccionada con respecto al valor medio de homogeneización en función de la situación, superficie, etc. Saldremos de ella pulsando el botón "-" y nos llevará la valor medio obtenido al campo Ke.
Con cualquiera de los 2 métodos podemos hacer una captación masiva de Ke y su desglose.
Pulsaremos el botón V y se abre esta otra pantalla. Como de costumbre podemos filtrar las unidades eligiendo de los correspondientes desplegables y pulsando el botón Aplicar Filtros. Elegiremos el método de aplicación de la Ke del desplegable correspondiente a cada unidad e introduciremos el correspondiente coeficiente en función de la situación, superficie, etc. también para cada unidad.
Una vez introducidos los valores correspondientes, saldremos de esta pantalla pulsando el icono o el aspa "X" situado en la parte superior derecha de la pantalla y nos habrá guardado cada Ke en su unidad correspondiente.
Derechos Reales.
Cuando exista alguna servidumbre u otro derecho real que afecte a la edificación o al terreno en que se localice, se habrán definido en la pantalla de Tenencia, Ocupación y Limitaciones.
Al importe introducido en la mencionada pantalla le aplicará el porcentaje que se introducido en la ventana que se despliega al pulsar el botón "+" situado en la línea de de este concepto.
Para que éste valor lo aplique al valor homogeneizado, habrá que marcar la casilla de verificación correspondiente. Si al marcarla no refrescara los importes, entrar de nuevo y salir en el botón "+".
De igual manera, marcaremos las casillas de verificación correspondientes a Elementos Recuperables Netos y a Depreciación Funcional si queremos que incluya los correspondientes valores en el valor homogeneizado. Éstos valores los toma de los introducidos en la ventana del Método del Coste (CRN).
Coeficiente K.
Para calcular el coeficiente K elegiremos del desplegable situado la derecha del campo la opción deseada. La opción elegida nos aparecerá indicada en el botón situado al lado del campo K.
Si elegimos la opción manual, nos habilita el campo para introducir el valor de mercado por m². Si el valor introducido sobrepasa el establecido por la Sociedad de Tasación, emite el siguiente mensaje.
Pulsaremos Sí o No según nuestro deseo.
Pulsando el botón V se despliega la pantalla "Datos de unidades en comparación". En ella podremos ver los datos de comparación de todas las unidades sin necesidad de ir seleccionando una por una.
Como de costumbre podemos filtrar las unidades eligiendo de los correspondientes desplegables y pulsando el botón Aplicar Filtros.