Valoración de inmuebles terminados arrendados o destino alquiler
Incluido en TASA a partir de la versión 93AL (16-1-2013)
Tras una solicitud de información a la Dirección General de Seguros, en referencia a la aplicación del artículo 46.2.b, en la que es competente, el organismo contesta con el documento PDF (ver fichero).
Después de una lectura intensa y un análisis consultado con Directores Técnicos de alguna sociedad de Tasación, optamos por realizar una modificación en el proceso de cálculo del valor de tasación para este tipo de inmuebles, y en concreto para los casos en los cuales el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) debe tomarse como valor máximo posible.
Se ha incorporado una nueva PREFERENCIA (Aplicar artículo 45.2.b según criterio de la DGS también para finalidades A,C,E) a nivel de Sociedad de Tasación, para determinar:
0 -> Como hasta ahora
1 -> “En el caso de finalidades A,C,E, tipologías NO RESIDENCIAL, es obligatorio valorar por Comparación y al menos uno de los métodos de actualización “Actualización por contrato de Alquiler” o bien “Actualización por Mercado de Alquiler”
El VRN entrará a competir con el resto de valores, si la tasación está acogida a la Normativa, el elemento es Terminado y está Arrendado o el destino es alquiler:
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Si la finalidad es "B" (Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras) o "D" (Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensione)s o "Uso Residencial"
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Y falta uno de los métodos “Actualización de las rentas del Contrato de Alquiler” o “Comparación”
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Resto de casos: Todas las tipologías de Finalidades A,C,E y Tipologías no Residencial
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Si está activa la nueva preferencia
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Si no hay comparación O (No hay “Actualización por Mercado de Alquileres” ni tampoco “Actualización por Contrato de Alquiler”)
DIFERENCIAS
RESIDENCIAL: Hasta la versión 93AL en el caso de tener un Residencial Terminado y alquilado, valorado por VRN y por Comparación, y sin aportar la valoración de la Actualización por Contrato de Alquiler (Caso extraño, pues al estar alquilado siempre se valora por Contrato de alquiler), el programa estaría tomando el valor por comparación, en vez de VRN, caso de ser este inferior. A partir de 93AL, para este caso, tomará el valor por VRN (Si este es inferior a la Comparación).
Es decir, hasta la versión 92AL, ocurre lo reflejado en el dibujo, el programa tomaría el valor de comparación:
Pero a partir de la versión 93AL tomará el VRN.
RESTO DE TIPOLOGÍAS:
Es decir, hasta la versión 92AL, ocurre lo reflejado en el dibujo:
Pero a partir de la versión 93AL tomará el VRN.
REFERENCIAS ORDEN ECO/805/2003
Artículo 45.2.b
Artículo 45.Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones
2.En los inmuebles terminados:
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
Artículo 46.2.b
Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras.
2. En los inmuebles terminados:
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
Artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con Mercado de Alquileres
Artículo 29. Flujos de Caja de otros inmuebles en arrendamiento.