Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Cálculo de Valores Técnicos
Esta es la pantalla de Valoración donde se va a calcular la tasación según el método que se desee usar. A diferencia del TASA4X se puede valorar la tasación por múltiples métodos: Coste, Comparación, Rentas, VPO, etc...
Las unidades a valorar se encuentran agrupadas en un mismo grupo de valoración a efectos de mercado, es decir, todas las unidades del grupo comparten los mismos testigos. Todas las unidades deberán ser valoradas por igual, de forma unitaria o global.
La pantalla de Valoración se divide en 7 ventanas: Métodos, Tipo / Estado, Identificación, Superficies, Método del Coste, Método de Comparación y Resumen de Valores. Vamos a explicar cada una de estas ventanas y como se rellenan.
Todas las ventanas de esta pantalla tienen una casilla situada en el borde superior derecho para introducir observaciones cuando no tengamos toda la información necesaria.
Métodos.
Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Métodos de Valoración
Cuando se hace una tasación, por defecto vienen marcados los métodos de Coste y de Comparación, pero se puede valorar por todos los métodos que queramos según las necesidades. Al elegir cualquiera de los métodos disponibles para cada tipo de instrucción, se activa el botón "+" desplegando una pantalla diferente para cada método de valoración. Éstas pantallas se muestran pulsando el método deseado de entre los siguientes:
Rentas Netas, Rentas Actuales, Rentas Esperadas, Residual Estático, Residual Dinámico, Máximo Legal, Otros métodos.
Tipo / Estado.
En ésta ventana cumplimentaremos los siguientes datos: Tipo Valoración, Uso principal, Estado del Uso y No valorar.
El Tipo de valoración puede ser de dos tipos: Unitaria o Global ;la introducción de los datos en valor unitario se hará como el valor global por la superficie, siendo el caso contrario en el valor Global que será el valor Unitario entre la superficie. Si se cambia el tipo de valoración afectarán a todas las unidades que pertenezcan al grupo de valoración actual. Por defecto de los redondeos de decimales, algún valor podrá cambiar ligeramente por lo que es aconsejable, si efectúa ésta operación, volver a revisar los datos.
El Uso principal puede ser de cinco tipos: Residencial, Comercial, Industrial, Dotacional y Terciario. Años es un campo fijo que depende de la vida útil del uso (residencial 100 años, comercial 50 años, etc... según Normativa vigente)
El Estado del uso puede ser de tres tipos: Terminado, Construcción y Rehabilitación. Cada grupo de valoración puede estar en cualquier estado.
El cuadro de No valorar sirve para valorar una unidad pero que no entre a formar parte del valor de tasación.
Identificación.
En ésta pantalla se cumplimentan los distintos datos:
Tipo Dato, para el que las opciones a elegir son: Datos Registrales, División Horizontal y Nº de Proyecto.
Casilla de verificación de Finca, D.H., Nº Pro (según el tipo de dato elegido). Marcaremos ésta casilla si los datos registrales de los elementos vinculados son distintos de los de la unidad principal.
Parcela, Útil, Construida, Construidos con partes Comunes (CCC) y S/Definir. Introduciremos los datos de las distintas superficies.
Para introducir los datos registrales disponemos del botón "+", que dependiendo del Tipo de dato se rellenará de manera distinta.
Si el tipo de dato es Datos registrales y pinchamos el botón "+" nos aparecerá ésta pantalla a rellenar:
Una vez cumplimentada esta pantalla podemos salir de ella pulsando el botón " - " o pulsando el Tabulador.
Si el tipo de dato es División Horizontal o Nº Proyecto y pinchamos el botón "+" nos aparecerá la siguiente pantalla a rellenar:
Botón Ver: Utilizaremos éste botón de comando para hacer una captación masiva de datos registrales. Al pulsarlo despliega esta pantalla.
Al entrar en esta pantalla aparecen relacionadas todas las unidades que compones la tasación. Podemos efectuar un filtro por el uso o por los distintos niveles que componen la tasación utilizando las listas despleglables correspondientes y eligiendo el filtro deseado. Una vez establecidos los criterios de filtro, pulsaremos el botón Aplicar Filtro.
Completaremos unidad por unidad los datos registrales correspondientes a la misma.
Para cerrar esta ventana sólo tenemos que pinchar el aspa (X) que está en la esquina superior derecha.
Superficies.
Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Superficies
La pantalla de Superficies se divide Superficies Comprobadas y Superficies adoptadas.
Las superficies comprobadas se igualan a las registrales por defecto, pudiendo ser distintas las superficies comprobadas si el tasador lo considera oportuno.
Como superficies adoptadas tomará las que se elijan en los desplegables, tanto para Coste como para Mercado.
El campo de Coste se despliegan las siguientes opciones para elegir superficie: Construida con partes comunes (CCC) Comprobada, Construida con partes comunes (CCC) Registral o Construida con partes comunes (CCC) Manual, en cuyo caso introduciremos la superficie manualmente. En los otros casos el programa completa el dato.
En el campo Mercado, desplegando el combo podemos elegir superficies CCC Comprobadas, CCC Registral, Útil Comprobada, Útil Registral, Construida Manual y Útil Manual; en éstos dos últimos casos introduciremos la superficie manualmente. En los otros casos el programa completa el dato.
Si una vez elegida la superficie adoptada cambiamos el dato, bien en registral o en comprobada, el programa refresca la cifra de la adoptada.
Esta pantalla también tiene un campo para observaciones sobre las superficies de las unidades, que se activa pinchando en el recuadro situado en la zona superior derecha de esta ventana.
Botón Ver: Utilizaremos éste botón de comando para hacer una captación masiva de superficies. Al pulsarlo despliega esta pantalla.
Al entrar en esta pantalla aparecen relacionadas todas las unidades que compones la tasación. Podemos efectuar un filtro por el uso o por los distintos niveles que componen la tasación utilizando las listas desplegables correspondientes y eligiendo el filtro deseado. Una vez establecidos los criterios de filtro, pulsaremos el botón Aplicar Filtro.
Completaremos unidad por unidad los datos de las superficies correspondientes a la misma.
Asimismo, la pantalla de captación de masiva de superficies incorpora un selector para la captación masiva de superficies catastrales.
Método del Coste.
El Método del Coste permite calcular el coste de reemplazamiento - reposición, bruto o neto, de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio.
Método de Comparación.
El Método de Comparación está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de toda clase de inmuebles. Se utilizará para determinar el valor de mercado de los edificios y de los elementos de edificios, salvo cuando estén ligados a una explotación económica, o cuando se trate de inmuebles arrendados y el fin de la tasación sea el establecido en el apartado 1.b) de la norma primera de la Orden Ministerial de 30-11-1994.
Resumen de Valores.
Referencia a la normativa de valoración de un inmueble o edificio: Valor de Tasación
Esta es la ventana de Resumen de valores en la que nos presentará el Valor de la Tasación, Grupo y Seguro. Aparecen los métodos de valoración que hemos utilizado en el cálculo.
Recalcular.
Si se hace una modificación de cualquier dato en cualquier método deberemos pinchar el botón de Recalcular para que nos recalcule el valor.
Ver Agrupaciones.
Podemos ver el detalle de valores utilizando éste botón. Despliega la siguiente pantalla en la que podremos filtrar la información utilizando los desplegables de cada campo. Pulsaremos el botón Aplicar Filtro.
Valor Seguro.
Podemos hacer una captación masiva de los valores del seguro pulsando el botón V situado a la derecha de este campo. Al pulsarlo despliega la siguiente ventana. Podremos filtrar la información utilizando los desplegables de cada campo. Pulsaremos el botón Aplicar Filtro.